中古住宅購入前に不動産業者が必ず確認するポイント【秋田】

〜プロが見ている“後悔しないためのチェック項目”を公開〜

はじめに｜中古住宅は「見えない部分」で差が出る

秋田で中古住宅を検討している方から、よくこんな声を聞きます。

「見た目はきれいだけど本当に大丈夫？」
「どこをチェックすればいいか分からない」
「不動産業者は何を基準に判断しているの？」

中古住宅は新築と違い、
表面だけでは判断できないポイントが数多く存在します。

この記事では、
👉 中古住宅購入前に、不動産業者が必ず確認しているポイント
👉 秋田ならではの注意点
を、プロ目線で分かりやすく解説します。

1. まず最初に確認するのは「土地と法的条件」

✔ 接道状況・道路種別

不動産業者が真っ先に確認するのが、
その土地が法的に問題ないかという点です。

建築基準法上の道路に接しているか
再建築可能か
私道負担はあるか

👉 秋田では、
古い住宅ほど道路関係に注意が必要です。

✔ 用途地域・建築制限

将来建て替えができるか
増改築に制限はないか

👉 「今住める」だけでなく
将来も選択肢が残るかを見ています。

2. 建物の状態チェック（最重要ポイント）

✔ 基礎・構造部分

基礎に大きなひび割れはないか
不自然な補修跡はないか
建物の傾きはないか

👉 ここに問題があると、
修繕費が高額になる可能性があります。

✔ 雨漏り・水漏れの痕跡

天井や壁のシミ
クロスの浮き・変色
床下の湿気

👉 秋田は積雪地域のため、
屋根・排水の確認は特に重要です。

✔ シロアリ・腐食

床がフカフカしていないか
木部の変色や劣化
床下換気の状況

👉 築年数よりも
管理状態が重視されます。

3. 秋田特有のチェックポイント

✔ 断熱・寒さ対策

サッシの種類（単板・複層・樹脂）
結露の跡
暖房効率

👉 冬の住み心地は
購入後の満足度に直結します。

✔ 除雪・雪捨て場

駐車場の配置
雪の逃げ場があるか
隣地との境界

👉 冬を想定しない購入は
後悔につながりやすいポイントです。

4. 設備の状態と寿命

不動産業者は、
**「いつ頃交換が必要か」**を想定して見ています。

給湯器
キッチン・浴室
トイレ
配管

👉 近い将来の修繕費を
事前に把握することが重要です。

5. インスペクション（住宅診断）の必要性

プロとしては、
中古住宅購入前のインスペクションを強く推奨します。

インスペクションで分かること

見えない劣化
修繕の優先順位
将来的なリスク

👉 数万円の診断で、
数十万〜数百万円の失敗を防げることもあります。

6. 相場との比較・価格の妥当性

不動産業者は、

周辺の成約事例
建物の状態
修繕リスク

を踏まえて、価格が適正かを見極めます。

👉 「安い」には必ず理由があります。

7. 住宅ローンが使えるかの確認

中古住宅は、

築年数
建物評価
金融機関

によって、ローン条件が大きく変わります。

👉 ローンが通らなければ、
どんなに良い物件でも購入できません。

8. 中古住宅購入でよくある失敗例

見た目だけで決めてしまった
重要事項説明を理解せず契約
修繕費を考慮していなかった
冬の生活を想定していなかった

👉 これらは
事前にプロがチェックしていれば防げたケースです。

9. 中古住宅購入は「誰に相談するか」が結果を左右する