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中古住宅のメリット・デメリット

新築物件と異なり、中古物件は価格が比較的安い、または良い立地条件の土地を探すのが難しいなかにおいて、価格が安く立地条件の良い物件を選べる、などのメリットがございます。一方で実際住んだ後に、予想もしていない不具合や高額なメンテナンス費用の発生リスクなどデメリットもございます。
そこで、中古物件のメリットとデメリットの整理をすることをお勧めいたします。

	新築物件	中古物件
メリット	新築物件	メンテナンスのコストが中古よりも安い。 部品が劣化していない。 税制上の優遇を受けやすい。	中古物件	手ごろな価格。 立地条件が良い。 同じ予算で新築よりも広い家 自分好みのリフォームができる。 日当たりなどの環境を事前に確認できる。 住宅診断してから購入できる。
デメリット	新築物件	中古物件より高額。 エアコンや付帯器具費用等が別途かかる。 （注文住宅は）完成まで時間がかかる。	中古物件	築年数が相当程度経っている。 メンテナンス費用が高くなる。 隠れた不具合が不安だ。 設備が古い。 耐震性が心配。

トラブル事例

調査より、以下のようなトラブルが起こっています。購入前に対策を検討しておくことが必要です。

耐震基準を確認する

中古住宅を購入するにあたって、耐震性を確認することはとても重要なことです。東日本大震災を経験し、ますます耐震性を重要視する傾向が高くなっています。
住宅金融支援機構の調査によると、中古住宅を検討している方が重視することの第2位が「耐震性能」となっています。耐震性能に関しては、その基準の変遷を見ることで、ある程度確認することができます。

耐震性は、1981年（昭和56年）と2000年（平成12年）を確認する

法改正による安全基準の変遷

【木造軸組工法改正】

1. 地耐力に応じて基礎を特定。地盤調査が事実上義務化に。
2. 構造材とその場所に応じて継手・仕口の仕様を特定。
3. 耐力壁の配置にバランス計算が必要となる。

建物状況調査

中古物件がかかえる不安を解消するための手段として活用できるのが「建物状況調査」です。国としても「建物状況調査」を後押ししており、その注目が高まっています。

建物状況調査とは

既存住宅の基礎・外壁などに生じている劣化・不具合の有無を一定の資格を有するプロの検査員が、目視・計測などにより調査するものです。

• 
  

  第三者による
  信頼ある検査

• 
  

  建築士の資格を持つ
  プロの検査員

• 
  

  国が定めた基準に
  準じた詳細な検査

宅地建物取引業法の改正

• 宅地建物取引業法が改正され、平成30年4月1日から宅建業者はお客様へ建物状況調査の内容を説明し、斡旋することが義務付けられました。実際に住宅診断を実施するかは、お客様の意向に応じて決定します。
• 「媒介契約」「重要事項説明」「売買契約」の３つのタイミングで、建物状況調査の内容が追加されます。

建物状況調査のメリット

どんな調査をするの？

国土交通省の定める講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査をいたします。

住宅瑕疵保険

瑕疵担保責任とは

中古住宅の購入後に、建物に瑕疵（欠陥）があった場合は、一定期間内であれば売り主の責任で修復することになります。これを「瑕疵担保責任」といいます。
瑕疵とは、「売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったとき」であり、また、買主がその瑕疵の存在を知らないことをいいます。
つまり、建物の土台が腐食していたり、壁の内部の鉄筋が錆びていたり、その他の構造部や建物本体設備などが故障していたりした場合で、外部から見ただけでは発見できないような欠陥であり、それが物件の引き渡し後になって露呈してきたようなときに、この瑕疵担保責任の問題が生じます。

瑕疵担保責任の期間

宅建業者が売主の場合、宅建業法上の瑕疵担保責任期間の義務に対応して2年間の保証がつくことが一般的ですが、個人間売買の場合、およそ6割が「現状有姿」（＝保証無し）での売買となっています。瑕疵担保責任期間があっても、引渡しから３カ月以内など短い期間に設定されることが多いので注意が必要です。

メンテナンス費用

住宅ローン税制

中古住宅であっても住宅ローン控除を受けられます。ただし、条件がございますので注意しましょう。

建物状況調査の検査結果が既存住宅かし保険の基準に適合していれば、築年数の古い住宅でも税制特例の利用が可能になります。

現地の確認（どこをチェックすればいいの？）

事前の確認

現地での確認

現地では、住宅の位置や方角を確認します。住宅がどの方角を向いているかなどで日当たりの具合などを確認しましょう。ここは、リフォームをすることができない部分です。
また、隣の家との距離がどの程度離れているかをチェックします。プライベートの面はもちろんですが、隣で火事が起こった際に、あまりに近いと、もらい火をうけるリスクがございます。あわせて、騒音や前面道路の幅、除雪時にどこに雪を置くか等確認します。

外観の確認

外観の確認事項は、外壁や基礎をよく見て、ひび割れは無いか、劣化しているところは無いかなどを確認します。外壁や基礎に幅が3ミリを超えるひび割れが入っていると中の木材が腐食に繋がります。
また、外壁に関しては、10年以上補修していないような場合は、すぐに補修したほうがいい場合もございます。さらに、屋根の破損の有無や塗装の状態などもしっかりと確認します。屋根も修繕費用が比較的高額になることが予想されます。その他、軒裏のひび割れや漏水など見えるところは全てチェックします。

内部の確認

将来を見据えて

高齢化がすすみ、介護状態になる方が増えてきています。できれば、将来介護状態になった時、あるいは介護状態になった方を引き取ったときのことを考えてみましょう。たとえば、寝室は必要になるでしょう。トイレや浴室との動線も確認しておくとさらに安心です。
また、トイレの広さや幅、階段の角度、浴室の広さや使い勝手、手すり設置など、今から想定しておくと安心です。

確認したい事項のまとめ

ご相談の流れ

中古住宅の購入をご検討の方へ

“わたしの不動産相談窓口”では、買主様に寄り添う不動産仲介業者として、中古住宅の購入をサポートしています。豊富な情報から中古住宅を選定し、価格について交渉することはもちろん、オリジナルシートを使った中古住宅購入ポイントの説明から、住宅ローン相談および申込、中古住宅の選定・紹介、現地調査などワンストップで対応いたします。
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