秋田市泉中央の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地65坪・建物34坪・築24年【第2回】

秋田市泉中央の中古住宅・不動産査定シミュレーション

「秋田市泉中央の中古住宅は、どのくらいの価格になる？」

今回は、実際のお客様から査定依頼を受けた物件ではなく、秋田市泉中央に次のような中古住宅があると仮定して、不動産価格をシミュレーションしてみます。

土地の広さ、建物の築年数、道路条件、用途地域などを設定し、土地価格と建物価格を分けて考えながら、おおよその査定価格を検討します。

※この記事は特定の物件を査定したものではありません。地域の取引事例や地価、一般的な不動産評価の考え方を参考にした「査定シミュレーション」です。実際の査定価格とは異なる場合があります。

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秋田市不動産査定シミュレーション

今回の物件概要

項目	想定条件
所在地	秋田市泉中央
種類	中古住宅
土地面積	約65坪（約215㎡）
建物面積	約34坪（約112㎡）
築年数	約24年
建物構造	木造2階建て
間取り	4LDK
前面道路	公道・幅員約6m
接道	約12m
用途地域	第一種住居地域
建ぺい率	60％
容積率	200％
土地の形状	ほぼ整形地
駐車場	2台程度
建物状態	一般的な中古住宅を想定
最寄り駅	泉外旭川駅方面

今回は、泉中央の住宅地にある比較的使いやすい整形地・道路条件も良好な中古住宅を想定します。

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土地の価格

まずは土地の価格を考えてみます。

泉中央では、2025年の土地取引事例として、約75.6坪の土地が**1,400万円（約18.5万円／坪）**で取引されています。前面道路は市道4.5m、土地形状は正方形、第一種住居地域という事例です。

また、2026年の地価公示では、泉中央5丁目の標準地が1㎡あたり約7.91万円、坪換算で約26.15万円となっています。標準地は203㎡（約61.4坪）で、前面道路は西側6m市道、泉外旭川駅から約770mという条件です。

さらに、現在の売出し事例では、泉中央1丁目で約40.5坪の土地が**1,134万円（28万円／坪）**で販売されています。売出価格と実際の成約価格は異なりますが、現在の泉中央の土地価格を考えるうえで参考になります。

もちろん、公示地価や売出価格が、そのまま実際の査定価格になるわけではありません。

今回のシミュレーションでは、次のような土地を想定します。

• 土地：約65坪

• ほぼ整形地

• 公道・幅員約6m

• 接道約12m

• 住宅地

• 駐車場2台程度

• 住宅用地として利用しやすい土地

このような条件であれば、泉中央の土地としては比較的評価しやすい条件と考えられます。

そこで、今回のシミュレーションでは、

土地価格：約1,600万円

とします。

坪単価にすると、

約24.6万円／坪

となります。

2026年の公示地価約26.15万円／坪をそのまま適用するのではなく、実際の取引事例なども考慮して少し低めに設定した価格です。

したがって、今回の想定条件では、土地だけで約1,600万円程度という査定シミュレーションとします。

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建物の価格

次に、建物の価格を考えてみます。

今回の建物は、

• 木造2階建て

• 延床面積：約34坪

• 築24年

と想定します。

中古住宅の建物価格は、築年数だけで決まるわけではありません。

実際の査定では、

• 建物の状態

• キッチン・浴室・トイレなどの設備

• 外壁・屋根の状態

• リフォーム・修繕履歴

• 間取り

• 日当たり

• 駐車スペース

• 維持管理の状況

などを総合的に確認します。

今回のシミュレーションでは、築24年ではあるものの、適切に維持管理されており、現状でも十分に居住できる住宅と想定します。

そのため、建物についても一定の価格を評価します。

建物価格：約650万円

とします。

なお、実際の中古住宅査定では、建物の状態やリフォーム履歴によって価格は大きく変わります。

同じ「築24年」の住宅でも、屋根・外壁・水回りなどがきれいに維持されている住宅と、大規模な修繕が必要な住宅では、査定価格に差が出ます。

今回の価格は、あくまで泉中央でこのような条件の中古住宅だった場合の査定シミュレーションとして設定しています。

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土地＋建物の価格

土地と建物を合わせると、

項目	シミュレーション価格
土地	約1,600万円
建物	約650万円
合計	約2,250万円

となります。

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査定シミュレーション価格

今回の想定物件については、

査定シミュレーション価格：約2,250万円

と考えます。

ただし、これはあくまで地域や物件条件を設定して算出した参考価格です。

実際の不動産査定では、現地を確認することで価格が変わる可能性があります。

 

📍 あなたの不動産はいくら？

今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。

実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。

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なぜ2,250万円になるのか？

今回のポイントは、土地の価値が比較的大きいことです。

土地が約65坪あるため、建物が築24年になっていても、土地部分には一定の価値があります。

また、

◎ プラス要因

• 泉中央という住宅地

• 約65坪の土地

• ほぼ整形地

• 公道6m

• 接道約12m

• 駐車場2台程度

• 4LDK

• 一戸建てとして利用しやすい

といった点はプラス材料になります。

一方で、

△ マイナス要因

• 築24年の木造住宅

• 今後の修繕費用

• 設備の老朽化

• リフォームの必要性

などは価格を抑える要因になります。

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査定価格は建物の状態で変わります

今回のシミュレーションでは建物価格を約550万円としましたが、実際には建物の状態によって大きく変わります。

例えば、

リフォーム済みの場合

キッチン・浴室・トイレ・外壁・屋根などが比較的新しく、室内もきれいな場合には、販売価格を高めに設定できる可能性があります。

リフォームが必要な場合

設備交換や内外装の修繕が必要な場合は、その費用を考慮して価格を設定する必要があります。

建物の状態が悪い場合

建物を利用するよりも、土地としての利用を前提に考えたほうがよいケースもあります。

つまり、

「築24年だから○○万円」

と単純に決まるものではありません。

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泉中央の中古住宅を査定するときのポイント

泉中央で中古住宅を査定する場合には、次のような点を確認することが重要です。

① 土地の広さ

住宅用地として十分な広さがあるか。

② 土地の形状

整形地なのか、旗竿地なのか、間口が狭いのかなどを確認します。

③ 前面道路

道路幅員や接道状況は重要な査定ポイントです。

④ 建物の築年数

築年数が古くなるほど、建物価格への影響が大きくなります。

⑤ 建物の状態

同じ築24年でも、維持管理状態によって評価は変わります。

⑥ リフォーム履歴

キッチン・浴室・トイレ・外壁・屋根などのリフォーム履歴も重要です。

⑦ 駐車スペース

秋田市の中古住宅では、駐車スペースも重要なポイントになります。

⑧ 周辺の成約事例

近隣で実際にどのくらいの価格で売買されているかを確認します。

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今回のシミュレーションまとめ

今回想定した物件は、

秋田市泉中央

土地：約65坪

建物：約34坪

築：約24年

木造2階建て・4LDK

という中古住宅です。

シミュレーションした価格は、

土地：約1,600万円

建物：約650万円

土地＋建物：約2,250万円

となりました。

したがって、

査定シミュレーション価格：約2,250万円

と考えます。

ただし、実際の査定では、

• 正確な所在地

• 土地の形状

• 道路状況

• 建物の状態

• リフォーム履歴

• 周辺の成約事例

• 市場の状況

などを確認する必要があります。

査定シミュレーションは、あくまで一定条件を設定した参考価格です。
実際の中古住宅の査定では、土地・建物の状態や道路、周辺の取引事例などを確認します。

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重要です！

今回の2,150万円という価格は、**泉中央にこのような条件の中古住宅があった場合の「シミュレーション価格」**です。

実際の不動産査定では、同じ泉中央でも、

「場所が少し違う」

「土地の形が違う」

「道路条件が違う」

「建物の状態が違う」

だけで査定価格が変わることがあります。

そのため、不動産の価格は地域名だけで決まるものではありません。

土地・建物・道路・周辺環境などを総合的に判断することが重要です。

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秋田市で不動産査定をご検討の方へ

今回のようなシミュレーションではなく、

「実際に所有している土地はいくら？」

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まずは、ご自身の不動産が現在どのくらいの価値になるのかを知ることから始めてみませんか？

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※本記事について

本記事は、秋田市の不動産価格について、一定の物件条件を設定して作成した不動産査定シミュレーションです。

特定の所有者から依頼を受けた査定事例ではありません。

実際の不動産査定価格・売却価格を保証するものではありません。

不動産の売却を検討される場合は、実際の物件を確認したうえで査定を行うことをおすすめします。

 

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この記事の監修者

下村英也

行政書士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー

銀行員として14年間、住宅ローン・融資業務に従事。その経験を含め、30年以上にわたり創業・起業支援や不動産・相続に関する相談に携わる。

現在は、秋田県内の不動産査定・売却・相続不動産の相談などをサポートしている。