秋田市八橋三和町の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地50坪・建物35坪・築30年【第1回】

秋田市八橋三和町の中古住宅・不動産査定シミュレーション

「この条件の中古住宅なら、秋田市八橋三和町でいくらくらい？」

不動産の売却を考えたとき、多くの方が気になるのが「実際にいくらで売れるのか」ということではないでしょうか。

そこで今回は、秋田市八橋三和町にある中古住宅を想定し、土地・建物の条件から不動産価格をシミュレーションしてみます。

これは実際のお客様から依頼された査定ではなく、公開されている地価情報や地域の不動産市場、土地・建物の条件などを参考に、

「このような条件の不動産であれば、どのくらいの価格になる可能性があるか」

を考える「不動産査定シミュレーション」です。

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今回の想定物件

まず、今回査定する中古住宅の条件を設定します。

項目	想定条件
所在地	秋田市八橋三和町
種類	中古住宅
土地面積	約50坪
建物面積	約35坪
築年数	約30年
構造	木造2階建て
前面道路	公道
道路幅員	約6m
用途地域	第一種低層住居専用地域
駐車場	ありと仮定
建物状態	一般的な築30年程度の状態と仮定

※実際の不動産査定では、接道状況、間口、土地形状、建物の状態、リフォーム履歴、設備、境界、上下水道など、さらに多くの項目を確認します。

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まず土地の価格を考えてみます

今回の土地は約50坪です。

八橋三和町では、2026年の地価公示において、八橋三和町11-25の標準地が1㎡あたり70,800円、坪単価では約23.4万円となっています。標準地の面積は279㎡（約84坪）です。

また、八橋三和町では2025年の土地取引事例として、135㎡（約40.8坪）の土地が1,000万円、約24.5万円/坪で取引された事例も確認できます。

ただし、地価公示価格や過去の取引価格を、そのまま今回の土地に当てはめることはできません。

土地の形状、間口、道路条件、方位、周辺環境、建築条件などによって価格は変わるからです。

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土地50坪ならいくらくらい？

仮に土地価格を坪22万円前後として考えると、

22万円 × 50坪 ＝ 1,100万円

となります。

坪23万円で考えれば、

23万円 × 50坪 ＝ 1,150万円

です。

今回の想定では、前面道路が公道・幅員約6mという条件も考慮し、

土地想定価格

約1,100万円～1,200万円

程度を一つの目安として考えます。

もちろん、土地の形状や間口などによって、この価格から上下する可能性があります。

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次に建物の価格を考えます

今回の建物は、

木造2階建て・35坪・築30年

とします。

中古住宅の場合、築年数が価格に大きく影響します。

築30年になると、新築時の建築価格をそのまま評価することはできません。

一方で、

• キッチン

• 浴室

• トイレ

• 外壁

• 屋根

• 給湯器

• 内装

• 水回り

などがリフォームされている場合は、建物の評価が変わる可能性があります。

今回は、大規模なリフォームをしていない一般的な築30年の木造住宅を想定します。

そのため、建物については、

建物想定価格

約100万円～200万円程度

としてシミュレーションします。

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土地＋建物で考えると？

ここまでをまとめると、

項目	想定価格
土地50坪	約1,100万～1,200万円
建物35坪・築30年	約100万～200万円
合計	約1,200万～1,400万円

となります。

ただし、実際の中古住宅市場では、単純に土地価格と建物価格を足した金額が、そのまま成約価格になるとは限りません。

中古住宅として購入する人が、

「この価格ならこの家を買いたい」

と思うかどうかも重要だからです。

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今回の査定シミュレーション価格

以上を踏まえ、今回の想定物件については、

想定査定価格

約1,250万円

とシミュレーションします。

ただし、これはあくまで一定の条件を設定した場合の参考価格です。

想定価格レンジ

1,150万円～1,350万円程度

を一つの目安として考えます。

 

📍 あなたの不動産はいくら？

今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。

実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。

あなたの不動産の価格を知りたい方は、無料査定をご利用ください。

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なぜ「1,250万円」と考えたのか？

今回のポイントは、土地の価値が中古住宅価格の中心になるということです。

土地は約50坪あり、八橋三和町という住宅地としての立地があります。

さらに、

• 公道に接している

• 前面道路約6m

• 住宅地として利用できる

• 土地50坪という住宅用地として比較的検討しやすい規模

といった条件があります。

一方、

• 築30年

• 木造2階建て

という点から、建物については新築住宅のような高い評価は難しいと考えます。

そのため、

「土地価格を中心に評価し、築30年の建物について一定の価値を加える」

という考え方で、今回は約1,250万円というシミュレーション価格を設定しました。

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ただし、実際の査定では価格が変わります

ここが不動産査定で非常に重要なポイントです。

今回の記事では、あくまで一定の条件を設定しています。

実際の査定では、

土地について

• 土地の正確な面積

• 間口

• 奥行

• 土地の形状

• 高低差

• 接道状況

• 道路種別

• 方位

• 境界

• 上下水道

• 用途地域

• 建ぺい率

• 容積率

などを確認します。

建物について

• 実際の築年数

• 建物の構造

• 建物の状態

• 雨漏り

• シロアリ

• 屋根・外壁

• 水回り

• リフォーム履歴

• 修繕履歴

• 間取り

• 駐車台数

などを確認します。

したがって、

同じ「八橋三和町・土地50坪・築30年」の住宅でも、実際の査定価格が大きく変わることがあります。

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「築30年だから安い」とは限りません

中古住宅の査定では、築年数だけを見て判断することはできません。

例えば、

築30年でもフルリフォーム済み

であれば、購入希望者から見た住宅としての魅力は高くなります。

反対に、

築20年でも長期間メンテナンスされていない

場合は、修繕費用などを考慮する必要があります。

そのため、実際の査定では、

築年数＋建物の状態

を見ることが重要です。

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今回のシミュレーションまとめ

今回の想定条件をまとめます。

項目	内容
エリア	秋田市八橋三和町
種類	中古住宅
土地	約50坪
建物	約35坪
築年数	約30年
構造	木造2階建て
前面道路	公道・約6m
用途地域	第一種低層住居専用地域
想定土地価格	約1,100万～1,200万円
想定建物価格	約100万～200万円
想定査定価格	約1,250万円
想定価格レンジ	1,150万～1,350万円程度

査定シミュレーションは、あくまで一定条件を設定した参考価格です。
実際の中古住宅の査定では、土地・建物の状態や道路、周辺の取引事例などを確認します。

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不動産査定では「地域」と「物件条件」の両方が重要

今回の八橋三和町の例でも分かるように、

「八橋三和町だから○万円」

という単純な査定ではありません。

同じ地域でも、

土地の形状、道路、間口、建物の状態、築年数、リフォーム履歴などによって価格は変わります。

だからこそ、不動産査定では、

地域の相場を見ること

と

実際の不動産の条件を見ること

の両方が重要になります。

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「自分の家ならいくら？」と思ったら

今回の記事は、あくまで「八橋三和町・土地50坪・建物35坪・築30年」という条件を設定したシミュレーションです。

実際にお持ちの土地や中古住宅については、条件が違えば査定価格も変わります。

例えば、

「八橋三和町で土地60坪なら？」

「築20年なら？」

「建物をリフォームしていたら？」

「土地だけなら？」

など、条件によって価格は変わります。

コンサルティングハウスでは、秋田市を中心に土地・中古住宅・空き家・相続不動産などの不動産査定についてご相談いただけます。

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まずは、ご自身の不動産が現在どのくらいの価値になるのかを知ることから始めてみませんか？

 

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この記事の監修者

下村英也

行政書士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー

銀行員として14年間、住宅ローン・融資業務に従事。その経験を含め、30年以上にわたり創業・起業支援や不動産・相続に関する相談に携わる。

現在は、秋田県内の不動産査定・売却・相続不動産の相談などをサポートしている。