秋田市牛島東4丁目の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地78坪・建物32坪・築14年【第9回】

秋田市牛島東4丁目の中古住宅・不動産査定シミュレーション

今回は、秋田市牛島東4丁目にある中古住宅を想定して、不動産査定のシミュレーションを行います。

「秋田市牛島の中古住宅は、どのくらいの価格で売れる？」

「牛島東の土地価格はどのくらい？」

「自分の家と似た条件なら、査定価格はいくらくらい？」

そんな疑問を持っている方に向けて、今回は土地・建物の条件を設定し、査定価格をシミュレーションしてみます。

今回想定するのは、

土地：約78坪
建物：約32坪
築14年

の中古住宅です。

牛島は同じ地域でも、土地の形状や道路条件、築年数、建物の状態などによって不動産価格が変わります。

そのため、今回は一つの具体的な物件条件を設定して、どのように査定価格を考えるのかを分かりやすく解説します。

※今回の物件は実際の売却依頼物件ではありません。秋田市牛島東4丁目を想定し、一定の条件を設定して算出した「不動産査定シミュレーション」です。実際の査定価格は、現地確認や周辺の成約事例、建物の状態などによって変わります。

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今回の物件概要

今回想定する中古住宅は、次のような条件です。

項目 想定条件
所在地 秋田市牛島東4丁目
種類 中古一戸建て
土地面積 約78坪
建物面積 約32坪
築年数 築14年
構造 木造2階建て
間取り 4LDK
前面道路 公道・幅員約5.5m
接道 約9.5m
用途地域 第一種低層住居専用地域を想定
駐車スペース 2～3台程度
土地形状 ほぼ整形地を想定
建物状態 比較的良好と想定
リフォーム 大規模なリフォームは不要と想定
日当たり 比較的良好と想定

今回は、土地78坪・建物32坪・築14年という条件です。

土地は住宅用地として十分な広さがあり、建物も4LDK・32坪程度と、ファミリー向け中古住宅として想定しやすい条件にしました。

秋田市牛島の土地価格は？

まず、土地の価格から考えてみます。

土地の査定では、

  • 所在地

  • 土地面積

  • 土地の形状

  • 間口

  • 前面道路

  • 接道状況

  • 用途地域

  • 周辺環境

  • 周辺の取引事例

  • 現在の住宅需要

などを総合的に確認します。

2026年の地価公示では、秋田市牛島東5丁目の標準地が1㎡あたり4万400円、坪単価では約13.36万円となっています。前年比では約2.80％上昇しています。

ただし、地価公示価格はあくまで標準地の価格です。

実際の土地売買では、道路条件や土地の形、間口、周辺環境などによって価格は変わります。

今回の土地は、

約78坪

ほぼ整形地

公道約5.5m

接道約9.5m

住宅地

という条件を想定します。

土地面積にもゆとりがあり、駐車場2～3台程度を確保できる住宅用地として考えます。

そこで今回のシミュレーションでは、

土地価格：約1,100万円

とします。

坪単価にすると、

約14.1万円／坪

です。

公示地価を一つの参考材料としながら、今回の土地条件を考慮して、やや高めの査定価格に設定しています。

建物の価格

次に建物を見てみます。

今回の建物は、

木造2階建て・約32坪・築14年

と想定します。

中古住宅では、築年数だけで建物価格が決まるわけではありません。

査定では、

  • 建物の状態

  • 間取り

  • キッチン

  • 浴室

  • トイレ

  • 洗面所

  • 外壁

  • 屋根

  • 給湯設備

  • リフォーム履歴

  • 日当たり

  • 駐車スペース

などを総合的に確認します。

築14年であれば、築30年・築35年程度の住宅と比べると、建物としての価値を評価しやすい築年数です。

今回は、

建物の状態は比較的良好

大規模な修繕は不要

4LDKとして使いやすい間取り

という条件を想定します。

そのため、

建物価格：約850万円

とします。

土地＋建物の価格

ここまでの査定シミュレーションをまとめます。

土地：約1,100万円

建物：約850万円

したがって、単純合計では、

1,100万円＋850万円＝1,950万円

となります。

ただし、中古住宅の査定では、単純に土地価格と建物価格を足すだけではありません。

実際には、

  • 住宅としての使いやすさ

  • エリアの住宅需要

  • 築年数

  • 建物の状態

  • 駐車台数

  • 周辺の競合物件

  • 購入希望者が検討しやすい価格帯

なども考慮します。

査定シミュレーション価格

今回の条件を総合的に考えてみます。

想定物件

秋田市牛島東4丁目

土地：約78坪
建物：約32坪
築14年
木造2階建て
4LDK
公道約5.5m
駐車2～3台

土地・建物の価格に加えて、比較的築年数が浅く、住宅としてそのまま利用しやすいことなどを考慮します。

今回の査定シミュレーションでは、

約2,000万円

とします。

土地・建物の単純合計は約1,950万円ですが、中古住宅としての市場性を考慮して、少し上乗せした価格です。

 

📍 あなたの不動産はいくら？

今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。

実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。

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想定売出価格

では、実際に売り出す場合はどうでしょうか。

査定価格が約2,000万円だとしても、必ず2,000万円で売り出す必要はありません。

周辺の販売物件や購入希望者の反応などを見ながら、売出価格を設定します。

今回のシミュレーションでは、

想定査定価格

約2,000万円

想定売出価格

2,080万円～2,180万円程度

と考えます。

「できるだけ高く売りたい」という売主様の希望を考慮しつつ、購入者が検討しやすい価格帯とのバランスを取るイメージです。

査定のポイント

今回の牛島東4丁目の中古住宅では、次のようなポイントが査定価格に影響すると考えられます。

① 牛島東という立地

牛島東は住宅地として形成されており、中古住宅を検討する際にも立地条件が重要になります。

2026年の地価公示では、牛島東5丁目の標準地が約13.36万円／坪となっており、前年から上昇しています。

もちろん、同じ牛島東でも場所によって価格は異なります。

② 土地が約78坪

約78坪の土地があるため、住宅・駐車場・庭などを比較的ゆとりを持って配置できる条件です。

秋田市では複数台の駐車スペースを確保できるかどうかも、中古住宅の売れやすさに影響します。

③ 築14年

築14年であれば、建物の状態が良ければ中古住宅として評価しやすい築年数です。

ただし、築年数だけで価格を判断するのではなく、実際の建物状態を確認することが重要です。

④ 公道約5.5m

前面道路は公道約5.5mと想定しました。

道路幅員や接道状況は、車の出入りや駐車のしやすさだけでなく、土地の利用のしやすさにも関係します。

⑤ 駐車2～3台

秋田市の中古住宅では、駐車スペースも重要なポイントです。

今回の物件では2～3台程度を想定しているため、ファミリー世帯からも検討されやすい条件と考えます。

⑥ 建物の状態

築14年でも、外壁や屋根、水回りなどの状態が良ければ査定上プラスになります。

逆に、修繕が必要な箇所が多ければ、査定価格から修繕費などを考慮する必要があります。

シミュレーションのまとめ

今回の条件では、次のような結果になりました。

項目 シミュレーション価格
土地 約1,100万円
建物 約850万円
土地＋建物 約1,950万円
査定シミュレーション価格 約2,000万円
想定売出価格 2,080万円～2,180万円程度

今回の物件は、

「牛島東4丁目＋土地78坪＋建物32坪＋築14年」

という条件です。

土地の広さがあり、建物も比較的築浅であるため、今回のシリーズではやや高めの査定価格となりました。

重要です！

今回の2,000万円という価格は、実際の売却価格を保証するものではありません。

あくまで、

「秋田市牛島東4丁目に、このような条件の中古住宅があったら？」

という前提で作成した査定シミュレーションです。

実際の不動産査定では、

  • 正確な所在地

  • 土地の形状

  • 間口

  • 接道状況

  • 境界

  • 建物の状態

  • リフォーム履歴

  • 周辺の成約事例

  • 現在販売されている競合物件

  • 市場の需要

などを確認する必要があります。

そのため、実際の査定価格は今回のシミュレーションとは異なる場合があります。

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牛島の不動産価格は、単純に「牛島だから○○万円」と決められるものではありません。

同じ牛島でも、

土地の広さ

道路条件

土地の形

建物の築年数

建物の状態

周辺環境

などによって査定価格は変わります。

今回のように、具体的な条件を一つずつ確認していくことで、**「なぜこの価格になるのか」**が見えてきます。

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今回のようなシミュレーションではなく、

「実際に所有している土地はいくら？」

「今の家はいくらで売れる？」

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という方は、実際の不動産査定をご利用ください。

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査定をしたからといって、必ず売却する必要はありません。

まずは、ご自身の不動産が現在どのくらいの価値になるのかを知ることから始めてみませんか？

※本記事について

本記事は、秋田市牛島の不動産価格について、一定の物件条件を設定して作成した不動産査定シミュレーションです。

特定の所有者から依頼を受けた査定事例ではありません。

実際の不動産査定価格・売却価格を保証するものではありません。

不動産の売却を検討される場合は、実際の物件を確認したうえで査定を行うことをおすすめします。

これまでの「秋田市不動産シュミレーション」の記事はこちら

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