秋田市将軍野南の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地55坪・建物35坪・築25年【第15回】

秋田市将軍野南の中古住宅・不動産査定シミュレーション

「秋田市将軍野の中古住宅はいくらくらいで売れる？」

「土地55坪くらいの家なら、査定価格はどのくらい？」

「築25年の中古住宅でも高く売れる？」

今回は、秋田市将軍野南の中古住宅をモデルに、土地と建物の価格をそれぞれ考えながら、不動産査定をシミュレーションしてみます。

今回の物件は、実際のお客様から査定依頼を受けたものではありません。

あくまで、

「秋田市将軍野南に、このような条件の中古住宅があったら、どのくらいの価格になるのか？」

という想定によるシミュレーションです。

秋田市将軍野で中古住宅や土地の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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🏠 今回の物件概要

今回想定する中古住宅は、次のような条件です。

項目 想定条件
所在地 秋田市将軍野南2丁目
物件種別 中古一戸建て
土地面積 約55坪
建物面積 約35坪
築年数 約25年
構造 木造2階建て
間取り 4LDK
前面道路 公道・幅員約5m
接道 約10m
用途地域 第1種中高層住居専用地域を想定
土地形状 ほぼ整形地
駐車場 2～3台程度
建物状態 一定の維持管理がされている住宅を想定

※上記はあくまでシミュレーション用に設定した条件です。

実際の査定では、建物の状態、土地形状、道路、境界、設備、リフォーム履歴などを確認する必要があります。

📍 秋田市将軍野の不動産相場

まず、将軍野周辺の土地価格を確認してみます。

将軍野には、

  • 将軍野南

  • 将軍野東

  • 将軍野青山町

など複数のエリアがあり、同じ「将軍野」でも土地価格には差があります。

そのため、将軍野全体を一つの坪単価だけで判断することはできません。

今回は、その中から将軍野南をモデル地域として取り上げます。

🌳 将軍野南の土地取引事例

公開されている取引データでは、2025年に将軍野南で、

約195㎡（約59坪）・870万円

という土地取引があります。

坪単価にすると、

約14.75万円／坪

です。

この取引は、住宅地で、土地形状は長方形、前面道路は市道約7.1m、第1種中高層住居専用地域という条件でした。

また、2024年にも将軍野南で、

約69.6坪・980万円

という土地取引があり、坪単価は約14.1万円でした。

一方、2025年の将軍野南の土地取引について、別の集計では平均約11.2万円/坪、3件の取引をもとにした相場とされています。

このように、平均坪単価には集計方法や取引条件による違いがあります。

そのため今回のシミュレーションでは、平均値だけではなく、比較的条件の近い実際の取引事例を重視します。

💰 将軍野南の土地価格をシミュレーション

今回の土地は、

  • 約55坪

  • ほぼ整形地

  • 公道約5m

  • 接道約10m

  • 住宅地

  • 駐車場2～3台程度

という条件を想定します。

参考となる2025年の将軍野南の取引では、約59坪で870万円、坪約14.75万円でした。

これを単純に今回の55坪に当てはめると、

55坪 × 約14.75万円

＝約811万円

となります。

今回の物件は、

  • 土地55坪

  • ほぼ整形地

  • 公道

  • 幅員約5m

  • 接道約10m

  • 駐車スペースあり

という条件を想定しています。

そこで、今回のシミュレーションでは、周辺事例を参考にしながら少し高めに、

土地価格：約830万円

とします。

🏠 建物の価格

次に建物を見てみます。

今回の建物は、

木造2階建て

約35坪

築25年

と想定します。

築25年になると、新築時の建築価格をそのまま評価することはできません。

しかし、築年数だけで建物価格がゼロになるわけではありません。

特に、

  • 建物の状態が良い

  • 雨漏りなどの大きな問題がない

  • 屋根・外壁が維持されている

  • キッチン・浴室・トイレなどが使用可能

  • リフォーム・修繕が行われている

  • そのまま居住できる

といった条件であれば、中古住宅としての価値を見込むことができます。

今回の建物は築25年と、築30年以上の住宅と比べれば比較的評価しやすい年数です。

また、35坪・4LDKという規模も、一般的なファミリー向け中古住宅として想定しやすい条件です。

そこで今回は、

建物価格：約450万円

とします。

🏠＋🌳 土地＋建物の価格

ここまでの価格を合計します。

土地

約830万円

建物

約450万円

したがって、

土地＋建物：約1,280万円

となります。

💰 査定シミュレーション価格

今回のシミュレーション結果をまとめると、

項目 シミュレーション価格
土地 約830万円
建物 約450万円
土地＋建物 約1,280万円

となります。

したがって、

査定シミュレーション価格：約1,280万円

と考えます。

 

📍 あなたの不動産はいくら？

今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。

実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。

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🔴 想定売出価格

不動産を売却するときは、

査定価格＝売出価格

ではありません。

査定価格を参考にしながら、

  • 周辺の販売物件

  • 過去の成約事例

  • 現在の市場状況

  • 建物の状態

  • 売主様の希望

などを考えて売出価格を決めます。

今回の物件は、土地55坪・建物35坪・築25年、前面道路5mという条件を想定しています。

そのため、今回のシミュレーションでは、

想定売出価格：約1,380万円

とします。

「査定シミュレーション価格1,280万円」に対して、販売開始時には少し余裕を持たせた価格設定です。

ただし、実際の販売では市場からの反響を確認しながら価格を調整することが重要です。

🔎 今回の査定ポイント

今回の物件では、次のような点が価格に影響すると考えられます。

① 将軍野南という立地

将軍野南では、2025年に約59坪・870万円の土地取引が確認されています。

坪単価は約14.75万円でした。

今回の55坪という土地面積は、この事例と比較しやすい条件です。

② 土地55坪

55坪あれば、住宅用地として比較的使いやすい広さです。

35坪程度の住宅を建てた場合でも、駐車スペースなどを確保できる土地として想定できます。

③ 前面道路5m

今回の前面道路は公道約5mを想定しています。

4m未満の道路ではないため、住宅用地として比較的利用しやすい条件です。

ただし、実際の査定では道路種別や接道状況、セットバックの有無などを確認する必要があります。

④ ほぼ整形地

土地の形状も重要です。

整形地に近い土地であれば、

建物・駐車場・庭などの配置を考えやすい

というメリットがあります。

そのため、土地の形状が良いことは査定上プラス要因になる場合があります。

⑤ 築25年

今回の建物は築25年です。

築年数だけを見ると新築や築浅住宅には及びませんが、築30年以上の住宅と比べると、建物の状態が良ければ中古住宅として評価しやすい条件です。

特に、

「土地として売るのか」

「中古住宅として売るのか」

によって、売却戦略は変わります。

⑥ 駐車スペース

秋田市の住宅では、駐車スペースも重要なポイントです。

今回のシミュレーションでは2～3台程度の駐車ができることを想定しています。

ファミリー層をターゲットにする場合、こうした点も販売上のアピールポイントになります。

📊 将軍野のエリアによっても価格は変わります

「将軍野」といっても、土地価格は一律ではありません。

例えば、2025年の公開取引データでは、

将軍野南：約12.5万円/坪

という集計がある一方、将軍野東では約6.5万円/坪という集計もあります。

また、将軍野青山町については、2025年の平均取引価格を約8.3万円/坪とするデータもあります。

ただし、これらは取引件数や土地面積、用途地域、道路条件などが異なるため、数字だけを単純比較することはできません。

だからこそ、不動産査定では、

「将軍野だから○万円」

ではなく、

「将軍野のどこにある、どのような土地なのか」

を見ることが重要です。

⚠️ 重要です！

今回の価格は、

実際のお客様の査定価格ではありません。

秋田市将軍野南に、

土地：約55坪
建物：約35坪
築25年
木造2階建て
前面道路：約5m

という中古住宅があった場合を想定した、

不動産査定シミュレーション

です。

実際の査定では、

  • 建物の状態

  • 屋根・外壁

  • 水回り設備

  • リフォーム履歴

  • 雨漏り・シロアリ

  • 土地の形状

  • 境界

  • 前面道路

  • 上下水道

  • 用途地域

  • 建ぺい率・容積率

  • 周辺の成約事例

  • 現在販売されている競合物件

などを確認します。

そのため、実際の査定価格が今回のシミュレーション価格と同じになるとは限りません。

📋 シミュレーションまとめ

今回の結果をまとめます。

項目 価格
土地 約830万円
建物 約450万円
土地＋建物 約1,280万円
想定売出価格 約1,380万円

今回のモデルケースでは、

査定シミュレーション価格：約1,280万円

想定売出価格：約1,380万円

としました。

将軍野南では実際の土地取引事例も確認できるため、今回のように実際の取引事例を参考にしながら土地と建物を分けて考えると、査定価格のイメージが分かりやすくなります。

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まずは、ご自身の不動産が現在どのくらいの価値になるのかを知ることから始めてみませんか？

※本記事について

本記事は、秋田市の不動産価格について、一定の物件条件を設定して作成した不動産査定シミュレーションです。

特定の所有者から依頼を受けた査定事例ではありません。

実際の不動産査定価格・売却価格を保証するものではありません。

不動産の売却を検討される場合は、実際の物件を確認したうえで査定を行うことをおすすめします。

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