秋田市外旭川八柳の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地100坪・建物45坪・築35年【第3回】

秋田市外旭川八柳の中古住宅・不動産査定シミュレーション

今回は、秋田市外旭川八柳にある中古住宅を想定して、不動産査定をシミュレーションしてみます。

もちろん、実際のお客様から依頼を受けた物件ではありません。

「もし外旭川八柳で、このような条件の中古住宅があったら、どのくらいの価格になるのか？」

という視点から、土地・建物・立地条件などを考慮して、想定査定価格を算出する企画です。

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今回の物件概要

今回、次のような中古住宅を想定します。

項目	想定条件
所在地	秋田市外旭川八柳
種類	中古住宅
土地面積	約100坪
建物面積	約45坪
築年数	約35年
建物構造	木造2階建て
間取り	5LDK
前面道路	公道・約6m
接道	約15m
土地形状	ほぼ整形地
用途地域	第一種低層住居専用地域
建ぺい率	50％
容積率	80％
駐車場	3台程度
建物状態	大きな損傷はない想定
リフォーム	一部修繕済みと想定

今回は、土地が広く、間口も比較的確保され、駐車スペースも取りやすい中古住宅という設定にします。

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土地の価格

まずは土地の価格から考えてみます。

外旭川では、2025年の土地取引事例として、約49.9坪の土地が900万円で取引された事例があります。

この事例では、坪単価は約18万円で、ほぼ長方形、市道6m、第一種低層住居専用地域という条件でした。

一方、約52.9坪の土地が600万円で取引された事例もあり、外旭川では土地の形状・道路・用途地域などによって価格に幅があります。

今回の土地は、

• 約100坪

• ほぼ整形地

• 公道約6m

• 接道約15m

• 住宅地

• 駐車場3台程度

• 一戸建て住宅として利用しやすい

という条件を想定します。

土地が100坪あるため、単純に「坪単価×100坪」とするのではなく、広い土地であることによる総額のバランスも考慮します。

今回のシミュレーションでは、

土地価格：約1,500万円

とします。

あくまで今回設定した条件によるシミュレーション価格です。

実際には、土地の正確な所在地、形状、接道状況、上下水道、周辺取引事例などによって価格は変わります。

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建物の価格

次に建物を見てみます。

今回の建物は、

木造2階建て・約45坪・築35年

と想定します。

築35年となると、建物だけを新築時の価格に近い金額で評価することは難しくなります。

一方で、45坪という比較的大きな住宅であり、5LDK、駐車場3台程度を確保できる住宅と想定しています。

また、

• 雨漏りなどの重大な問題はない

• 一定の維持管理がされている

• 水回りも使用可能

• 屋根・外壁も大きな損傷はない

• 一部修繕済み

という条件を設定します。

中古住宅では、同じ築35年でも建物の状態によって評価が大きく変わります。

そのため、今回は土地だけでなく、まだ十分に使用できる中古住宅としての価値も一定程度評価します。

今回のシミュレーションでは、

建物価格：約450万円

とします。

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土地＋建物の価格

ここまでのシミュレーションを合計します。

土地

約1,500万円

建物

約450万円

したがって、

土地＋建物＝約1,950万円

となります。

ただし、実際の不動産売買では、土地と建物を単純に合計した金額がそのまま成約価格になるとは限りません。

購入希望者がどの程度いるのか、周辺の売出物件との競合、建物の状態、リフォームの必要性なども考慮する必要があります。

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査定シミュレーション価格

今回の条件を総合的に考えてみます。

土地：約1,500万円

建物：約450万円

合計：約1,950万円

これを基準として、

想定査定価格：約1,900万円～2,000万円

と考えます。

今回のシミュレーションでは、

査定シミュレーション価格：約1,950万円

とします。

 

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今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。

実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。

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査定のポイント

今回の物件で特にポイントとなるのは、土地の広さです。

① 土地が約100坪

外旭川八柳で100坪程度の土地があることで、住宅としての利用だけでなく、駐車スペースや庭なども確保しやすくなります。

一方で、土地が広ければ必ず坪単価が高くなるわけではありません。

土地が広くなるほど、購入者が支払える総額とのバランスも重要になります。

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② 公道6m

前面道路が約6mあることは、住宅地として評価するうえでプラス要素になります。

外旭川八柳の2025年の取引事例にも、市道6mに接する中古住宅の取引が確認されています。

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③ ほぼ整形地

土地の形状が利用しやすいこともポイントです。

住宅の建築や駐車場の配置を考えやすく、土地としての利用価値を評価しやすくなります。

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④ 築35年

一方で、築35年という点は建物価格を抑える要因になります。

築年数だけでなく、屋根・外壁・水回り・給湯設備・内装などの状態を確認する必要があります。

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⑤ 45坪の建物

45坪の住宅は比較的大きく、5LDK程度の間取りであれば、ファミリー層などを対象とした販売が考えられます。

ただし、住宅が大きくても、その分リフォーム費用が高くなる場合には、購入者から見た総額が上がるため、売却価格とのバランスが重要になります。

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今回のシミュレーションまとめ

今回想定した物件は、

秋田市外旭川八柳

土地：約100坪

建物：約45坪

築年数：約35年

木造2階建て

5LDK

公道約6m

ほぼ整形地

という中古住宅です。

今回のシミュレーションでは、

項目	想定価格
土地	約1,500万円
建物	約450万円
土地＋建物	約1,950万円
査定シミュレーション価格	約1,950万円

としました。

査定シミュレーションは、あくまで一定条件を設定した参考価格です。
実際の中古住宅の査定では、土地・建物の状態や道路、周辺の取引事例などを確認します。

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重要です！

今回の1,950万円という価格は、実際の査定価格ではありません。

あくまで、

「外旭川八柳で、土地100坪・建物45坪・築35年程度の中古住宅があった場合」

という条件を設定して、公開されている取引事例などを参考にしながら考えた不動産査定シミュレーションです。

実際の査定では、

• 正確な所在地

• 土地の形状

• 間口・奥行

• 前面道路

• 上下水道

• 建物の状態

• リフォーム履歴

• 雨漏り・傾きなどの有無

• 周辺の売出物件

• 実際の成約事例

などを確認する必要があります。

そのため、同じ外旭川八柳でも、条件が違えば査定価格は大きく変わります。

「地域が同じだから同じ価格」ではないことが、不動産査定の重要なポイントです。

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今回のポイント

今回の物件では、

「100坪という広い土地をどう評価するか」

そして、

「築35年・45坪の建物をどこまで評価するか」

が査定価格を考えるうえで重要になります。

不動産の価格は、土地だけ、建物だけを見るのではなく、土地と建物を一体として考えることが重要です。

※本記事は不動産価格の考え方を分かりやすく紹介するためのシミュレーションです。実際の不動産査定・売却価格を保証するものではありません。

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※本記事について

本記事は、秋田市の不動産価格について、一定の物件条件を設定して作成した不動産査定シミュレーションです。

特定の所有者から依頼を受けた査定事例ではありません。

実際の不動産査定価格・売却価格を保証するものではありません。

不動産の売却を検討される場合は、実際の物件を確認したうえで査定を行うことをおすすめします。

 

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この記事の監修者

下村英也

行政書士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー

銀行員として14年間、住宅ローン・融資業務に従事。その経験を含め、30年以上にわたり創業・起業支援や不動産・相続に関する相談に携わる。

現在は、秋田県内の不動産査定・売却・相続不動産の相談などをサポートしている。