秋田市土崎港中央5丁目の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地65坪・建物35坪・築18年【第6回】

秋田市土崎港中央5丁目の中古住宅・不動産査定シミュレーション

今回は、秋田市土崎港中央5丁目にある中古住宅を想定して、不動産査定をシミュレーションしてみます。

もちろん、実際のお客様から査定依頼を受けた物件ではありません。

「もし秋田市土崎港中央で、このような条件の中古住宅があったら、どのくらいの価格になるのか？」

という視点から、土地・建物・道路条件などを考慮して、想定査定価格を算出する企画です。

※本記事の物件・価格は、地域の価格水準や不動産査定の考え方を分かりやすく紹介するために設定したシミュレーションです。実際の物件価格を示すものではありません。

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今回の物件概要

今回、次のような中古住宅を想定します。

項目	想定条件
所在地	秋田市土崎港中央5丁目
種類	中古住宅
土地面積	約65坪
建物面積	約35坪
築年数	約18年
建物構造	木造2階建て
間取り	4LDK
前面道路	私道・約4m
接道	約10m
土地形状	ほぼ整形地
用途地域	近隣商業地域
建ぺい率	80％
容積率	200％
駐車場	2台程度
建物状態	比較的良好
リフォーム	一部リフォーム済みと想定

今回の物件の大きなポイントは、

「土地65坪・築18年・建物35坪」

という比較的バランスの良い住宅である一方、

「前面道路が4mの私道」

という条件です。

この道路条件が、査定価格を考えるうえで重要なポイントになります。

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土崎港中央の土地価格を考える

まずは土地の価格から考えてみます。

2026年の地価公示では、土崎港中央1丁目に約528㎡（約159坪）の標準地があり、1㎡あたり約3.57万円、坪単価では約11.8万円となっています。2026年の公示価格は前年から約2％上昇しています。

ただし、地価公示価格は特定の標準地についての価格です。

実際の不動産査定では、

• 土地の面積

• 土地の形状

• 間口

• 前面道路

• 接道状況

• 周辺環境

• 用途地域

• 駐車場の確保

• 上下水道

• 周辺の取引事例

などを確認します。

今回の土地は、

約65坪

ほぼ整形地

接道約10m

という比較的利用しやすい土地と想定します。

一方で、

前面道路が約4mの私道

という点はマイナス要因です。

4m道路であれば住宅地として利用できる可能性はありますが、道路の種類や持分、接道状況、セットバックの必要性などを確認する必要があります。

今回のシミュレーションでは、これらを考慮して、

土地価格：約800万円

とします。

坪単価にすると約12.3万円です。

公示地価をそのまま適用するのではなく、土地の形状や道路条件などを考慮したシミュレーション価格です。

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建物の価格

次に建物を見てみます。

今回の建物は、

木造2階建て・約35坪・築18年

と想定します。

中古住宅の場合、建物価格は築年数だけで決まるわけではありません。

実際の査定では、

• 建物の状態

• キッチン

• 浴室

• トイレ

• 屋根

• 外壁

• リフォーム履歴

• 間取り

• 日当たり

• 駐車スペース

• 維持管理状況

などを総合的に確認します。

今回の住宅は築18年ですが、

• 建物の状態は比較的良好

• 雨漏りなどの大きな問題なし

• 屋根・外壁の状態も比較的良好

• 水回りも使用可能

• 一部リフォーム済み

• 現在でも十分居住できる

という条件を想定します。

築18年であれば、築20年以上の住宅と比較しても、建物としての残存価値を見込みやすい条件です。

今回のシミュレーションでは、

建物価格：約550万円

とします。

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土地＋建物の価格

ここまでの価格を合計します。

土地

約800万円

建物

約550万円

したがって、

土地＋建物＝約1,350万円

となります。

今回の物件は、土地65坪に35坪の4LDKという、ファミリー向け中古住宅として比較的分かりやすい条件です。

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査定シミュレーション価格

今回の条件を総合的に考えてみます。

土地：約800万円

建物：約550万円

土地＋建物：約1,350万円

そこで今回の、

査定シミュレーション価格：約1,350万円

とします。

「4m私道なのに1,350万円？」

と思われる方もいるかもしれません。

しかし、査定では道路条件だけで価格が決まるわけではありません。

土地の広さ、建物の築年数、建物の状態、立地、間取り、駐車場などを総合的に評価する必要があります。

 

📍 あなたの不動産はいくら？

今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。

実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。

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査定のポイント

今回の土崎港中央の中古住宅では、特に次のポイントが重要です。

① 土崎港中央という立地

土崎港中央は、土崎駅周辺を含む住宅・商業エリアの一つです。

2026年の地価公示でも土崎港中央1丁目の標準地が約11.8万円/坪となっており、土地価格を考えるうえで一つの参考になります。

ただし、同じ土崎でも場所によって土地価格は異なります。

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② 土地65坪

約65坪の土地は、戸建住宅用地として利用しやすい広さです。

住宅だけでなく、

• 駐車場

• 庭

• 物置

• 雪置きスペース

などを確保できる可能性があります。

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③ 前面道路4m・私道

今回の査定で最も重要なのが、この条件です。

前面道路は、

約4mの私道

と設定しています。

4m道路の場合でも、建築基準法上の道路に該当し、必要な接道条件を満たしていれば建築できる場合があります。

ただし、

• 私道の所有者

• 私道持分

• 通行・掘削承諾

• セットバックの必要性

• 道路の種類

などを確認する必要があります。

そのため、実際の査定では、この道路条件によって土地価格が変わる可能性があります。

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④ ほぼ整形地

土地はほぼ整形地という設定です。

整形地であれば、住宅の配置や駐車場の計画がしやすく、土地として利用しやすいというメリットがあります。

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⑤ 築18年

築18年という点も今回のポイントです。

築年数だけを見ると新築住宅ではありません。

しかし、建物の状態が良く、適切に維持管理されていれば、まだ十分に居住できる住宅として評価できます。

今回は一部リフォーム済みという条件にしているため、建物価格をやや高めに設定しています。

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⑥ 駐車場2台

秋田市の住宅では、駐車スペースも重要です。

今回の物件は2台程度の駐車が可能という設定です。

ファミリー層が購入を検討する場合、駐車可能台数は重要なポイントになります。

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今回のシミュレーションまとめ

今回想定した物件は、

秋田市土崎港中央5丁目

土地：約65坪

建物：約35坪

築年数：約18年

木造2階建て

4LDK

前面道路：約4m

私道

ほぼ整形地

駐車場2台

という中古住宅です。

今回のシミュレーションでは、

項目	想定価格
土地	約800万円
建物	約550万円
土地＋建物	約1,350万円
査定シミュレーション価格	約1,350万円

としました。

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重要です！

今回の1,350万円という価格は、実際の査定価格ではありません。

あくまで、

「秋田市土崎港中央5丁目で、土地65坪・建物35坪・築18年程度の中古住宅があったら？」

という条件を設定して考えた、不動産査定シミュレーションです。

実際の査定では、

• 正確な所在地

• 私道の所有関係

• 私道持分

• 通行・掘削承諾

• セットバック

• 建築基準法上の道路種別

• 土地の形状

• 建物の状態

• リフォーム履歴

• 周辺の売出物件

• 実際の成約事例

などを確認する必要があります。

特に今回のような**「4m私道」**の物件は、道路関係の確認が非常に重要です。

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今回のポイント

今回のシミュレーションでは、

「土崎港中央という立地」

「65坪の土地」

「築18年・35坪の建物」

「整形地」

というプラス材料を評価しました。

一方で、

「前面道路4m」

「私道」

という点は、査定価格を考えるうえで注意が必要な条件です。

つまり今回の物件は、

土地・建物には魅力があるものの、道路条件をしっかり確認する必要がある中古住宅

という設定です。

不動産査定では、単純に「坪単価×土地面積」で価格を決めるのではなく、こうした一つ一つの条件を確認して価格を考えていきます。

査定シミュレーションは、あくまで一定条件を設定した参考価格です。
実際の中古住宅の査定では、土地・建物の状態や道路、周辺の取引事例などを確認します。

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※本記事について

本記事は、秋田市の不動産価格について、一定の物件条件を設定して作成した不動産査定シミュレーションです。

特定の所有者から依頼を受けた査定事例ではありません。

実際の不動産査定価格・売却価格を保証するものではありません。

不動産の売却を検討される場合は、実際の物件を確認したうえで査定を行うことをおすすめします。

 

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この記事の監修者

下村英也

行政書士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー

銀行員として14年間、住宅ローン・融資業務に従事。その経験を含め、30年以上にわたり創業・起業支援や不動産・相続に関する相談に携わる。

現在は、秋田県内の不動産査定・売却・相続不動産の相談などをサポートしている。