秋田市御所野の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地70坪・建物36坪・築20年【第4回】

秋田市御所野の中古住宅・不動産査定シミュレーション

今回は、秋田市御所野にある中古住宅を想定して、不動産査定をシミュレーションしてみます。

もちろん、実際のお客様から査定依頼を受けた物件ではありません。

「もし秋田市御所野で、このような条件の中古住宅があったら、どのくらいの価格になるのか？」

という視点から、土地・建物・立地条件などを考慮して、想定査定価格を算出する企画です。

※本記事の物件・価格は、地域の価格水準や不動産価格の考え方を分かりやすく紹介するために設定したシミュレーションです。

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今回の物件概要

今回、次のような中古住宅を想定します。

項目	想定条件
所在地	秋田市御所野
種類	中古住宅
土地面積	約70坪
建物面積	約36坪
築年数	約20年
建物構造	木造2階建て
間取り	4LDK
前面道路	公道・約6m
接道	約12m
土地形状	ほぼ整形地
用途地域	第一種低層住居専用地域
建ぺい率	50％
容積率	80％
駐車場	2～3台程度
建物状態	比較的良好と想定
リフォーム	大規模リフォームなしと想定

今回の物件は、御所野の住宅地にある、比較的整った条件の中古住宅という設定です。

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御所野の土地価格を考える

まずは土地の価格から考えてみます。

2026年の地価公示では、御所野元町2丁目の標準地が、285㎡（約86.2坪）で、1㎡あたり約4.07万円、坪単価にすると約13.45万円となっています。

この標準地は、

• 北東側6m市道

• 第一種低層住居専用地域

• 建ぺい率50％

• 容積率80％

• 水道・ガス・下水道あり

• 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域

という条件です。

ただし、地価公示価格は特定の標準地についての価格であり、実際の中古住宅の土地価格がそのまま決まるわけではありません。

そこで今回は、土地の面積や形状、道路条件なども考慮します。

今回の土地は、

約70坪

ほぼ整形地

公道約6m

接道約12m

住宅地

駐車場2～3台程度

という条件を想定します。

これらを総合的に考え、

土地価格：約1,050万円

とします。

坪単価にすると約15万円/坪です。

公示地価をそのまま適用するのではなく、今回想定した土地の形状や道路条件、住宅地としての利用しやすさなどを考慮したシミュレーション価格です。

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建物の価格

次に建物を見てみます。

今回の建物は、

木造2階建て・約36坪・築20年

と想定します。

中古住宅の建物価格は、築年数だけで決まるわけではありません。

実際の査定では、

• 建物の状態

• キッチン・浴室・トイレなどの設備

• 屋根・外壁の状態

• リフォーム・修繕履歴

• 間取り

• 日当たり

• 駐車スペース

• 維持管理状況

などを総合的に確認します。

今回の住宅は築20年ですが、

• 雨漏りなどの大きな問題はない

• 適切に維持管理されている

• 水回りも使用可能

• 屋根・外壁も大きな劣化はない

• 現在でも十分居住できる

という条件を想定します。

築20年ということで、新築時に近い価格で評価することは難しいものの、まだ十分に使用できる中古住宅として一定の建物価値を見込みます。

今回のシミュレーションでは、

建物価格：約650万円

とします。

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土地＋建物の価格

ここまでのシミュレーションを合計します。

土地

約1,050万円

建物

約650万円

したがって、

土地＋建物＝約1,700万円

となります。

ただし、実際の不動産売買では、土地と建物の価格を単純に合計した金額が、そのまま成約価格になるとは限りません。

周辺の売出物件、購入希望者の数、建物の状態、リフォームの必要性などによっても価格は変わります。

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査定シミュレーション価格

今回の条件を総合的に考えてみます。

土地：約1,050万円

建物：約650万円

土地＋建物：約1,700万円

これを基準として、実際の市場で売却することを考えます。

今回のシミュレーションでは、

査定シミュレーション価格：約1,700万円

とします。

売出価格については、購入希望者からの反響や周辺物件との競合などを考慮し、査定価格とは別に設定することも考えられます。

 

📍 あなたの不動産はいくら？

今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。

実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。

あなたの不動産の価格を知りたい方は、無料査定をご利用ください。

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査定のポイント

今回の御所野の中古住宅では、いくつか重要なポイントがあります。

① 御所野の住宅地としての立地

御所野は住宅地として整備されたエリアがあり、住宅の立地条件を考えるうえで、周辺環境や生活利便性なども重要になります。

同じ御所野でも、場所によって土地の価格や住宅需要は異なるため、町名だけで価格を決めることはできません。

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② 土地70坪

約70坪の土地があるため、住宅用地として利用しやすい広さと考えられます。

住宅本体だけでなく、

• 駐車場

• 庭

• 物置

• 雪対策のスペース

などを確保しやすいこともポイントです。

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③ 前面道路6m

前面道路が約6mあることもプラス材料です。

車の出入りや駐車もしやすく、住宅地として利用しやすい条件と考えられます。

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④ 整形地

ほぼ整形地という設定にしています。

土地の形状が利用しやすい場合、住宅の配置や駐車場の計画がしやすくなります。

そのため、土地査定ではプラス要素として考えます。

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⑤ 築20年

築20年という点は、建物価格を考えるうえで重要です。

ただし、

「築20年だから建物価格はほとんどゼロ」

という単純な考え方ではありません。

建物の状態が良ければ、まだ十分に使用できる中古住宅として評価できる場合があります。

逆に、築年数が浅くても、修繕が必要な住宅であれば評価が下がることがあります。

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⑥ 駐車場2～3台

秋田市の住宅では、駐車スペースの確保も重要なポイントです。

今回の物件は2～3台程度の駐車が可能という設定にしています。

ファミリー層が購入を検討する場合にも、駐車スペースは重要なチェックポイントになります。

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今回のシミュレーションまとめ

今回想定した物件は、

秋田市御所野

土地：約70坪

建物：約36坪

築年数：約20年

木造2階建て

4LDK

公道約6m

ほぼ整形地

駐車場2～3台

という中古住宅です。

今回のシミュレーションでは、

項目	想定価格
土地	約1,050万円
建物	約650万円
土地＋建物	約1,700万円
査定シミュレーション価格	約1,700万円

としました。

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重要です！

今回の1,700万円という価格は、実際の査定価格ではありません。

あくまで、

「秋田市御所野で、土地70坪・建物36坪・築20年程度の中古住宅があったら？」

という条件を設定して考えた、不動産査定シミュレーションです。

実際の査定では、

• 正確な所在地

• 土地の形状

• 間口・奥行

• 前面道路

• 上下水道

• 建物の状態

• リフォーム履歴

• 屋根・外壁の状態

• 水回り設備

• 周辺の売出物件

• 実際の成約事例

などを確認する必要があります。

そのため、同じ御所野でも、土地の場所や建物の状態が違えば、査定価格は大きく変わります。

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今回のポイント

今回の御所野のシミュレーションでは、

「住宅地として利用しやすい土地」

「築20年でまだ使用できる建物」

「6m道路・整形地・駐車2～3台」

という条件をプラス材料として考えました。

一方で、築20年という点は建物価格を抑える要因になります。

不動産査定では、こうしたプラス要因とマイナス要因を一つずつ確認しながら、最終的な価格を考えていきます。

査定シミュレーションは、あくまで一定条件を設定した参考価格です。
実際の中古住宅の査定では、土地・建物の状態や道路、周辺の取引事例などを確認します。

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※本記事について

本記事は、秋田市の不動産価格について、一定の物件条件を設定して作成した不動産査定シミュレーションです。

特定の所有者から依頼を受けた査定事例ではありません。

実際の不動産査定価格・売却価格を保証するものではありません。

不動産の売却を検討される場合は、実際の物件を確認したうえで査定を行うことをおすすめします。

 

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この記事の監修者

下村英也

行政書士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー

銀行員として14年間、住宅ローン・融資業務に従事。その経験を含め、30年以上にわたり創業・起業支援や不動産・相続に関する相談に携わる。

現在は、秋田県内の不動産査定・売却・相続不動産の相談などをサポートしている。