秋田市新屋大川町の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地72坪・建物32坪・築22年【第5回】

秋田市新屋大川町の中古住宅・不動産査定シミュレーション

今回は、秋田市新屋大川町にある中古住宅を想定して、不動産査定をシミュレーションしてみます。

もちろん、実際のお客様から査定依頼を受けた物件ではありません。

「もし秋田市新屋大川町で、このような条件の中古住宅があったら、どのくらいの価格になるのか？」

という視点から、土地・建物・道路条件などを考慮して、想定査定価格を算出する企画です。

※本記事の物件・価格は、地域の価格水準や不動産査定の考え方を分かりやすく紹介するために設定したシミュレーションです。

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今回の物件概要

今回、次のような中古住宅を想定します。

項目	想定条件
所在地	秋田市新屋大川町
種類	中古住宅
土地面積	約72坪
建物面積	約32坪
築年数	約22年
建物構造	木造2階建て
間取り	4LDK
前面道路	公道・約5.5m
接道	約11m
土地形状	ほぼ整形地
用途地域	第一種住居地域
建ぺい率	60％
容積率	200％
駐車場	2台程度
建物状態	比較的良好と想定
リフォーム	一部修繕済みと想定

今回は、住宅地として利用しやすく、土地・建物ともに標準的な条件を備えた中古住宅という設定です。

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新屋大川町の土地価格を考える

まずは土地の価格から考えてみます。

2026年の地価公示では、秋田市新屋大川町に306㎡（約92.6坪）の標準地があり、1㎡あたり3.1万円とされています。標準地の鑑定評価額は949万円です。

ただし、地価公示価格は特定の標準地についての価格であり、実際の売買価格や個別の土地の査定価格と同じではありません。

また、新屋周辺では地区によって土地価格に違いがあります。

例えば、新屋栗田町では2025年に約69.6坪の土地が800万円で取引された事例があり、坪単価は約11.5万円でした。前面道路は市道7.5m、土地は長方形という条件です。

今回の土地は、

• 約72坪

• ほぼ整形地

• 公道約5.5m

• 接道約11m

• 住宅地

• 駐車場2台程度

という条件を想定します。

これらを総合的に考え、

土地価格：約900万円

とします。

坪単価にすると約12.5万円です。

公示地価や周辺取引事例をそのまま当てはめるのではなく、今回設定した土地面積、形状、道路条件などを考慮したシミュレーション価格です。

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建物の価格

次に建物を見てみます。

今回の建物は、

木造2階建て・約32坪・築22年

と想定します。

中古住宅の場合、建物価格は築年数だけで決まるものではありません。

実際の査定では、

• 建物の状態

• キッチン・浴室・トイレなどの設備

• 屋根・外壁の状態

• リフォーム・修繕履歴

• 間取り

• 日当たり

• 駐車スペース

• 維持管理状況

などを総合的に確認します。

今回の住宅は築22年ですが、

• 大きな雨漏りがない

• 建物の傾きなど重大な問題がない

• 水回りが使用可能

• 外壁・屋根も大きな損傷がない

• 適切に維持管理されている

という条件を想定します。

築22年ということで新築時に近い価格で評価することは難しいものの、まだ十分に居住できる中古住宅として一定の建物価値を見込みます。

今回のシミュレーションでは、

建物価格：約550万円

とします。

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土地＋建物の価格

ここまでのシミュレーションを合計します。

土地

約900万円

建物

約550万円

したがって、

土地＋建物＝約1,450万円

となります。

ただし、実際の不動産売買では、土地と建物を単純に合計した金額が、そのまま成約価格になるとは限りません。

周辺の売出物件、購入希望者の数、建物の状態、リフォーム費用などによって価格は変わります。

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査定シミュレーション価格

今回の条件を総合的に考えてみます。

土地：約900万円

建物：約550万円

土地＋建物：約1,450万円

これを基準として、周辺の市場状況や購入者から見た総額などを考慮します。

今回のシミュレーションでは、

査定シミュレーション価格：約1,450万円

とします。

 

📍 あなたの不動産はいくら？

今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。

実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。

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査定のポイント

今回の新屋大川町の中古住宅では、次のポイントが査定価格に影響すると考えます。

① 新屋大川町という立地

新屋の中でも、地区によって土地価格や住宅需要は異なります。

実際に新屋周辺の土地取引価格を見ても、新屋栗田町、新屋比内町、新屋日吉町などで価格水準に違いがあります。

そのため、「新屋だから坪○万円」と一律に考えるのではなく、具体的な場所を見ることが重要です。

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② 土地72坪

約72坪あるため、一般的な戸建住宅用地として利用しやすい広さと考えます。

住宅のほか、

• 駐車場

• 庭

• 物置

• 雪対策のスペース

なども確保しやすい条件です。

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③ 前面道路5.5m

今回の前面道路は公道5.5mと設定しました。

6m道路と比較するとやや狭くなりますが、住宅地として利用できる一般的な道路幅員の一つです。

車の出入りや冬季の除雪なども考慮しながら評価します。

道路幅員は、土地の査定価格を考えるうえで重要なポイントです。

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④ ほぼ整形地

土地の形状は、ほぼ整形地と想定しています。

住宅の配置や駐車場の計画がしやすいため、土地としての利用価値を評価しやすくなります。

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⑤ 築22年

築22年という点は、建物価格を考えるうえで重要です。

ただし、

「築22年だから建物価値はほとんどない」

という単純な判断はできません。

屋根・外壁・水回りなどの状態が良く、適切に維持管理されていれば、一定の建物価値を見込める場合があります。

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⑥ 駐車場2台

秋田市の中古住宅では、駐車スペースも重要なポイントです。

今回の物件は2台程度駐車できる設定としました。

ファミリー層が購入を検討する場合、駐車可能台数は売却のしやすさにも影響する可能性があります。

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今回のシミュレーションまとめ

今回想定した物件は、

秋田市新屋大川町

土地：約72坪

建物：約32坪

築年数：約22年

木造2階建て

4LDK

公道約5.5m

ほぼ整形地

駐車場2台

という中古住宅です。

今回のシミュレーションでは、

項目	想定価格
土地	約900万円
建物	約550万円
土地＋建物	約1,450万円
査定シミュレーション価格	約1,450万円

としました。

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重要です！

今回の1,450万円という価格は、実際の査定価格ではありません。

あくまで、

「秋田市新屋大川町で、土地72坪・建物32坪・築22年程度の中古住宅があったら？」

という条件を設定して考えた、不動産査定シミュレーションです。

実際の査定では、

• 正確な所在地

• 土地の形状

• 間口・奥行

• 前面道路

• 上下水道

• 建物の状態

• リフォーム履歴

• 屋根・外壁の状態

• 水回り設備

• 周辺の売出物件

• 実際の成約事例

などを確認する必要があります。

そのため、同じ新屋大川町でも、土地の場所や建物の状態が違えば、査定価格は大きく変わります。

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今回のポイント

今回のシミュレーションでは、

「72坪の利用しやすい土地」

「築22年でまだ使用できる建物」

「ほぼ整形地」

という点をプラス材料として評価しました。

一方で、

「前面道路5.5m」

「築22年」

という条件については、査定価格を考えるうえで確認すべきポイントになります。

不動産査定では、こうしたプラス要因とマイナス要因を一つずつ確認しながら、最終的な価格を考えていきます。

査定シミュレーションは、あくまで一定条件を設定した参考価格です。
実際の中古住宅の査定では、土地・建物の状態や道路、周辺の取引事例などを確認します。

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※本記事について

本記事は、秋田市の不動産価格について、一定の物件条件を設定して作成した不動産査定シミュレーションです。

特定の所有者から依頼を受けた査定事例ではありません。

実際の不動産査定価格・売却価格を保証するものではありません。

不動産の売却を検討される場合は、実際の物件を確認したうえで査定を行うことをおすすめします。

 

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この記事の監修者

下村英也

行政書士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー

銀行員として14年間、住宅ローン・融資業務に従事。その経験を含め、30年以上にわたり創業・起業支援や不動産・相続に関する相談に携わる。

現在は、秋田県内の不動産査定・売却・相続不動産の相談などをサポートしている。