秋田市寺内堂ノ沢の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地40坪・建物30坪・築33年【第14回】

秋田市寺内堂ノ沢の中古住宅・不動産査定シミュレーション

「秋田市寺内の中古住宅はいくらくらいで売れる？」

「土地40坪くらいの家なら、どのくらいの査定価格になる？」

「築30年以上の中古住宅でも売れる？」

今回は、秋田市寺内堂ノ沢の中古住宅をモデルに、土地と建物の価格をそれぞれ考えながら、不動産査定をシミュレーションしてみます。

もちろん、今回の物件は実際のお客様から査定依頼を受けた物件ではありません。

あくまで、

「秋田市寺内堂ノ沢に、このような条件の中古住宅があったら、どのくらいの価格になるのか？」

という想定で算出した不動産査定シミュレーションです。

秋田市寺内で中古住宅の売却価格や土地価格が気になっている方は、ぜひ参考にしてください。

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🏠 今回の物件概要

今回想定する中古住宅は、次のような物件です。

項目 想定条件
所在地 秋田市寺内堂ノ沢
物件種別 中古一戸建て
土地面積 約40坪
建物面積 約30坪
築年数 約33年
構造 木造2階建て
間取り 4LDK
前面道路 公道・幅員約5m
接道 約8m
用途地域 第1種住居地域を想定
土地形状 ほぼ整形地
駐車場 2台程度
建物状態 一定の維持管理がされている住宅を想定

※本記事は、実際の査定依頼物件ではなく、地域の取引事例などを参考にした不動産査定シミュレーションです。

実際の査定価格は、建物の状態、土地形状、道路条件、リフォーム履歴、境界、周辺環境などによって変わります。

📍 秋田市寺内の不動産相場は？

まず、寺内周辺の土地価格を見てみましょう。

寺内は、寺内堂ノ沢、寺内油田、寺内蛭根など、地区によって土地価格にかなり差があります。

そのため、

「寺内の土地は坪○万円」

と一律に考えることはできません。

実際の取引事例を見ると、寺内堂ノ沢では2025年に、

土地約49.9坪・770万円

という住宅地の取引事例があります。

坪単価にすると、

約15.4万円／坪

です。

この事例は、長方形の土地で、前面道路は私道・幅員4m、第1種住居地域という条件でした。

また、寺内油田では2024年に、

土地約75.6坪・1,100万円

という住宅地の取引事例があり、坪単価は約14.6万円でした。前面道路は市道5m、第1種住居地域でした。

一方、寺内全体の2025年平均坪単価は約3.3万円となっていますが、これは約3,024坪という非常に大きな工業地の取引を含む数字です。

そのため、一般的な住宅用地の査定を考える場合には、その数字だけをそのまま使うのは適切ではありません。

🌳 寺内の土地価格をシミュレーション

今回の土地は、

  • 約40坪

  • ほぼ整形地

  • 公道5m

  • 接道約8m

  • 第1種住居地域を想定

  • 一般的な住宅地

という条件です。

寺内堂ノ沢では、約49.9坪で770万円、坪約15.4万円という取引事例があります。

単純に考えると、

40坪 × 約15万円 ＝ 約600万円

となります。

ただし、今回のシミュレーションでは、

  • ほぼ整形地

  • 公道に接している

  • 幅員約5m

  • 住宅用地として利用しやすい

  • 駐車スペースを確保できる

という条件を想定しています。

そこで、今回のシミュレーションでは少し高めに、

土地価格：約650万円

とします。

🏠 建物の価格

次に建物を見てみます。

今回の建物は、

木造2階建て

約30坪

築33年

と想定します。

築33年の木造住宅ですので、建物価格については新築時の価格をそのまま評価することはできません。

一方で、

  • 建物の状態が良い

  • 雨漏りなどの大きな不具合がない

  • 屋根・外壁が適切に維持されている

  • 水回りが使用可能

  • 一定のリフォームが行われている

  • そのまま居住できる

といった条件であれば、建物にも一定の価値を見込むことができます。

今回のシミュレーションでは、築33年という点を考慮しつつ、

建物価格：約250万円

とします。

「築30年以上だから建物価格はゼロ」という考え方ではなく、中古住宅として利用できる状態であることを前提に一定の建物価値を評価するという考え方です。

🏠＋🌳 土地＋建物の価格

ここまでの価格を合計します。

土地

約650万円

建物

約250万円

したがって、

土地＋建物：約900万円

となります。

💰 査定シミュレーション価格

今回の想定物件では、

項目 価格
土地 約650万円
建物 約250万円
土地＋建物 約900万円

という結果になりました。

つまり、

査定シミュレーション価格：約900万円

と考えます。

 

📍 あなたの不動産はいくら？

今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。

実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。

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📈 想定売出価格

不動産売却では、

査定価格＝売出価格

とは限りません。

査定価格を参考に、周辺の販売物件や市場の反応、売主様の希望などを考慮して売出価格を決めます。

今回の物件は、

  • 寺内堂ノ沢

  • 土地約40坪

  • 建物約30坪

  • 築33年

  • 公道約5m

  • ほぼ整形地

  • 駐車2台程度

という条件を想定しています。

そのため、今回のシミュレーションでは、

想定売出価格：約980万円

とします。

査定シミュレーション価格900万円に対して、販売開始価格を少し高めに設定するイメージです。

ただし、実際には市場の反響を確認しながら価格を調整することが重要です。

🔎 今回の査定ポイント

今回の中古住宅について、価格に影響すると考えられるポイントを整理してみます。

① 寺内堂ノ沢という立地

寺内の中でも地区によって土地価格には違いがあります。

今回参考にした寺内堂ノ沢では、2025年に約49.9坪・770万円の住宅地取引があります。

② 土地40坪

40坪は大型住宅地と比べればコンパクトですが、住宅用地として利用できる一般的な広さです。

建物30坪と組み合わせれば、住宅として十分利用できる規模を想定できます。

③ 前面道路5m

今回の前面道路は公道約5mを想定。

4m未満の道路ではないため、住宅用地として比較的利用しやすい条件と考えます。

ただし、実際には道路種別や接道状況、セットバックの有無などの確認が必要です。

④ ほぼ整形地

土地の形状が良ければ、建物や駐車場の配置を考えやすくなります。

土地40坪という限られた面積だからこそ、土地形状は査定において重要なポイントになります。

⑤ 築33年

築33年という点は、建物価格を考えるうえでマイナス要因です。

一方で、建物の状態が良ければ、

「土地として売る」

だけではなく、

「中古住宅として売る」

という選択肢も考えられます。

⑥ 駐車場2台

秋田市で中古住宅を購入する場合、駐車スペースは重要なポイントです。

今回のモデルケースでは、普通車2台程度を駐車できることを想定しています。

⚠️ 重要です！

今回の価格は、実際の査定価格ではありません。

秋田市寺内堂ノ沢に、

土地40坪
建物30坪
築33年
公道5m

という中古住宅があった場合を想定した、

不動産査定シミュレーション

です。

実際の査定では、

  • 建物の状態

  • 雨漏り

  • シロアリ

  • 屋根・外壁

  • 水回り

  • リフォーム履歴

  • 土地の形状

  • 境界

  • 道路種別

  • 接道状況

  • 上下水道

  • 用途地域

  • 周辺の成約事例

などを確認する必要があります。

したがって、実際の査定価格が今回のシミュレーション価格と同じになるとは限りません。

📊 シミュレーションまとめ

今回の結果をまとめます。

項目 シミュレーション
土地 約650万円
建物 約250万円
土地＋建物 約900万円
想定売出価格 約980万円

今回のモデルケースでは、

査定シミュレーション価格：約900万円

想定売出価格：約980万円

としました。

寺内は地区によって土地価格に差があるため、実際の不動産査定では、「寺内」という大きなくくりだけではなく、寺内堂ノ沢・寺内油田・寺内蛭根など、より細かな地域単位で取引事例を確認することが重要です。

🏠 秋田市寺内で中古住宅の価格を知りたい方へ

「寺内の土地はいくらくらい？」

「築30年以上の中古住宅でも売れる？」

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※本記事について

本記事は、秋田市の不動産価格について、一定の物件条件を設定して作成した不動産査定シミュレーションです。

特定の所有者から依頼を受けた査定事例ではありません。

実際の不動産査定価格・売却価格を保証するものではありません。

不動産の売却を検討される場合は、実際の物件を確認したうえで査定を行うことをおすすめします。

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