秋田市手形字西谷地の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地62坪・建物31坪・築19年【第11回】

秋田市手形字西谷地の中古住宅・不動産査定シミュレーション

「秋田市手形の中古住宅は、いくらくらいで売れる？」

「手形の土地価格はどのくらい？」

「築20年前後の中古住宅の査定価格を知りたい」

今回は、そんな疑問にお答えするため、秋田市手形字西谷地にある中古住宅を想定して、不動産査定をシミュレーションしてみます。

もちろん、実際の査定ではありません。

土地面積・建物面積・築年数・道路条件などを設定し、

「このような条件の中古住宅なら、秋田市手形ではおおよそどのくらいの価格になるのか？」

という視点から、土地と建物を分けて考えてみます。

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🏠 今回の物件概要

今回想定するのは、秋田市手形字西谷地の中古住宅です。

項目	想定条件
所在地	秋田市手形字西谷地
種類	中古一戸建て
土地面積	約62坪
建物面積	約31坪
築年数	築19年
構造	木造2階建て
間取り	4LDK
前面道路	公道
道路幅員	約6m
接道	約9.5m
用途地域	第二種住居地域を想定
駐車場	2台
土地形状	ほぼ整形地
建物状態	大きな修繕は必要ないものと想定
上下水道	上下水道完備を想定

今回は、比較的使いやすい形状の土地で、道路条件も良く、建物についても一定の維持管理がされている物件を想定します。

そのため、手形エリアの中古住宅としては、やや条件の良い物件として査定を考えてみます。

📍 手形の土地価格を考える

まずは、土地の価格から考えてみます。

2026年の地価公示では、秋田市手形の標準地の一つである「手形字十七流140番2」が、1㎡あたり7万7,800円、坪単価約25.72万円となっています。

この標準地は、約65.6坪の住宅地で、北側6m市道、第一種低層住居専用地域という条件です。

また、手形休下町では、2026年の公示価格が坪約19.41万円、2025年の土地取引事例では約37.8坪の土地が1,000万円、坪単価約26.45万円で取引された事例もあります。

一方、手形山崎町では2025年に約27.2坪の土地が600万円、坪単価約22.04万円となった取引事例があります。

つまり、「手形」という地域全体で一律の坪単価を当てはめるのは適切ではありません。

駅への距離、道路条件、土地の形状、用途地域、周辺環境などによって価格は大きく変わります。

🌳 今回の土地価格

今回の物件は、

土地約62坪
ほぼ整形地
公道約6m
接道約9.5m
駐車2台
住宅地
生活利便性の比較的高い手形エリア

という条件を想定します。

そのため、今回のシミュレーションでは、

土地価格：約1,600万円

とします。

単純計算では、62坪に約25.8万円を掛けると約1,600万円となります。

ただし、地価公示価格はあくまで標準地についての価格であり、実際の中古住宅の売買価格とそのまま一致するものではありません。

実際には土地の形状、接道、周辺の成約事例、建物の存在などを考慮して価格を調整する必要があります。

🏡 建物の価格

次に建物を見てみます。

今回の建物は、

木造2階建て・約31坪・築19年

と想定します。

中古住宅の建物価格は、築年数だけで決まるわけではありません。

例えば、

キッチン・浴室・トイレの状態
外壁・屋根の状態
リフォーム履歴
間取り
日当たり
駐車スペース
建物の維持管理状況

などが価格に影響します。

築19年であれば、まだ建物として評価できる期間が十分に残っていると考えられます。

今回は、

大きな修繕が必要なく、そのまま居住できる状態

を想定します。

そのため、

建物価格：約650万円

とします。

🏠 土地＋建物の価格

ここまでのシミュレーションをまとめます。

項目	想定価格
土地	約1,600万円
建物	約650万円
土地＋建物	約2,250万円

したがって、今回の物件の基本的な査定イメージは、

約2,250万円

となります。

ただし、実際の中古住宅市場では、土地と建物を単純に足した価格が、そのまま売出価格になるとは限りません。

物件の状態や市場の需要などを考慮して、最終的な売出価格を検討します。

💰 今回の査定シミュレーション価格

今回の条件を総合的に考えると、

査定シミュレーション価格

2,250万円前後

と考えます。

さらに、手形という立地、土地の形状、道路条件、建物の築年数などを考慮すると、販売開始時には少し余裕を持たせ、

想定売出価格：2,380万円～2,480万円

程度から販売をスタートする方法も考えられます。

もちろん、これはあくまで今回設定した条件に基づくシミュレーションです。

実際の査定では、現地確認によって価格が変わります。

📍 あなたの不動産はいくら？

今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。

実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。

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🔎 査定のポイント

今回の物件では、特に次のポイントが重要です。

① 手形という立地

手形は秋田駅へのアクセスを考えやすく、住宅需要を検討するうえで注目したいエリアです。

2026年の手形の公示地価は平均で約17.45万円／坪とされていますが、地点による価格差があります。

特に手形字西谷地の標準地では、2025年の基準地価が1㎡あたり8万8,800円、坪単価約29.36万円となっています。南側6m市道、第二種住居地域などの条件です。

そのため、「手形」という住所だけで一律に坪単価を決めるのではなく、場所による違いを見ることが重要です。

② 土地62坪

62坪あれば、住宅用地として比較的使いやすい広さです。

住宅建築や駐車スペースを確保しやすいことは、売却時のプラス材料になります。

③ 前面道路6m

公道6mという道路条件もポイントです。

車の出入りや駐車のしやすさを考えると、住宅購入者にとって比較的検討しやすい条件といえます。

④ 築19年

築19年は、築30年・築40年の中古住宅と比較すると、建物の評価を残しやすい築年数です。

ただし、実際の価格は築年数だけではなく、建物の維持管理状況によって大きく変わります。

📊 手形と楢山の相場を比較

ここで、前回までの査定シミュレーションでも登場した秋田市楢山と比較してみます。

2026年の楢山の公示地価は、平均で

約14.46万円／坪

となっており、前年から約1.98％上昇しています。

一方、手形については2026年の公示地価の平均が、

約17.45万円／坪

となっています。

単純に平均値だけを比較すると、

エリア	2026年公示地価の平均
手形	約17.45万円／坪
楢山	約14.46万円／坪

となります。

💡 ただし、ここが重要です

これはあくまで地域全体の平均的な公示地価です。

実際には、同じ手形でも場所によって価格は異なります。

同様に、楢山でも楢山川口境、楢山愛宕下、楢山登町、楢山城南町など、場所によって価格や取引事例には違いがあります。

例えば、2026年の楢山川口境の公示地価は1㎡あたり4万4,300円、坪単価約14.64万円です。

したがって、

「手形だから高い」「楢山だから安い」

という単純な判断ではなく、

場所・道路・土地形状・駅距離・用途地域・周辺環境

などを一つひとつ確認することが大切です。

🧮 今回のシミュレーションまとめ

今回の想定物件は、

秋田市手形字西谷地

土地：約62坪
建物：約31坪
築：約19年
木造2階建て
公道：約6m
駐車場：約2台

という条件でした。

そして、

🌳 土地価格

約1,600万円

🏠 建物価格

約650万円

🏡 土地＋建物

約2,250万円

💰 査定シミュレーション価格

約2,250万円前後

📈 想定売出価格

2,380万円～2,480万円

という結果になりました。

査定シミュレーションは、あくまで一定条件を設定した参考価格です。
実際の中古住宅の査定では、土地・建物の状態や道路、周辺の取引事例などを確認します。

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⚠️ 重要です！

今回の価格は、実際のお客様からご依頼を受けて査定したものではありません。

あくまで、

「秋田市手形字西谷地で、このような条件の中古住宅があったら、どのくらいの価格になるのか？」

という条件を設定して作成した不動産査定シミュレーションです。

実際の不動産価格は、

土地の正確な形状
境界
接道状況
建物の状態
リフォーム履歴
日当たり
駐車場
周辺の成約事例
用途地域
法令上の制限
売却時の市場動向

などによって変わります。

そのため、実際に売却する場合には、現地確認を含めた個別査定が必要になります。

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※本記事について

本記事は、秋田市の不動産価格について、一定の物件条件を設定して作成した不動産査定シミュレーションです。

特定の所有者から依頼を受けた査定事例ではありません。

実際の不動産査定価格・売却価格を保証するものではありません。

不動産の売却を検討される場合は、実際の物件を確認したうえで査定を行うことをおすすめします。

🏠 秋田市の地域別・不動産査定シミュレーション

秋田市の各地域について、土地面積・建物面積・築年数などの条件を設定し、不動産査定の考え方や価格の目安を地域別に解説しています。

地域	査定シミュレーション
八橋三和町	土地50坪・建物35坪・築30年を見る
泉中央5丁目	土地65坪・建物34坪・築24年を見る
外旭川八柳	土地100坪・建物45坪・築35年を見る
御所野	土地70坪・建物36坪・築20年を見る
新屋大川町	土地72坪・建物32坪・築22年を見る
土崎港中央5丁目	土地65坪・建物35坪・築18年を見る
飯島鼠田2丁目	土地88坪・建物41坪・築17年を見る
広面土手下	土地72坪・建物38坪・築12年を見る
牛島東4丁目	土地78坪・建物32坪・築14年を見る
楢山川口境	土地72坪・建物30坪・築12年を見る
手形西谷地	土地62坪・建物31坪・築19年を見る
山王5丁目	土地72坪・建物39坪・築20年を見る
八橋本町3丁目	土地72坪・建物39坪・築27年を見る
寺内堂ノ沢	土地40坪・建物30坪・築33年を見る
将軍野南	土地55坪・建物35坪・築25年を見る
川元開和町	土地72坪・建物38坪・築28年を見る
保戸野金砂町	土地58坪・建物32坪・築21年を見る
中通6丁目	土地52坪・建物31坪・築27年を見る
旭北寺町	旗竿地・土地52坪・建物32坪・築28年を見る
仁井田大野	土地72坪・建物38坪・築21年を見る
御野場新町2丁目	土地60坪・建物40坪・築35年を見る
桜4丁目	土地60坪・建物32坪・築27年を見る
桜ガ丘2丁目	土地65坪・建物34坪・築25年を見る
山手台	土地70坪・建物36坪・築22年を見る

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この記事の監修者

下村英也

行政書士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー

銀行員として14年間、住宅ローン・融資業務に従事。その経験を含め、30年以上にわたり創業・起業支援や不動産・相続に関する相談に携わる。

現在は、秋田県内の不動産査定・売却・相続不動産の相談などをサポートしている。

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