秋田市広面字土手下の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地72坪・建物38坪・築12年【第8回】

秋田市広面字土手下の中古住宅・不動産査定シミュレーション

今回は、秋田市広面字土手下にある中古住宅を想定して、不動産査定のシミュレーションを行います。

広面は、秋田駅方面へのアクセスや生活利便性などから、秋田市内でも住宅地として検討されやすいエリアの一つです。

今回は、

土地：約72坪
建物：約38坪
築12年

という条件を設定。

「このくらいの中古住宅なら、広面ではどのくらいの価格になる？」

という視点から、土地・建物それぞれの価値を考え、最後に査定シミュレーション価格を算出します。

※本記事は実際の売却依頼物件を査定したものではありません。秋田市広面字土手下に一定の条件を設定して算出した「不動産査定シミュレーション」です。実際の査定価格は、現地確認、建物の状態、周辺の成約事例などによって変わります。

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今回の物件概要

今回想定する中古住宅は、次のような条件です。

項目 想定条件
所在地 秋田市広面字土手下
種類 中古一戸建て
土地面積 約72坪
建物面積 約38坪
築年数 築12年
構造 木造2階建て
間取り 4LDK
前面道路 公道・幅員約5.0m
接道 約10m
用途地域 第一種低層住居専用地域を想定
駐車スペース 2～3台程度
建物状態 比較的良好と想定
リフォーム 大規模なリフォームは不要と想定
日当たり 比較的良好と想定

今回は、築12年と比較的築浅の中古住宅に設定しました。

土地も72坪あり、住宅用地としては十分な広さがあります。

また、駐車スペースも2～3台程度確保できるものとし、秋田市で住宅を探しているファミリー層から見ても検討しやすい条件とします。

土地の価格

まずは土地の価格を考えてみます。

広面の土地価格は、同じ広面でも場所や道路条件、土地の形状などによって差があります。

2026年の公示地価では、広面字二ツ屋で約14.12万円/坪、広面字糠塚で約15.83万円/坪、広面字碇で約16.03万円/坪などの価格が確認できます。広面全体の2026年公示地価平均は約15.92万円/坪です。

一方、実際の取引では土地の形状や道路、立地条件などによって価格は変わります。

今回の土地は、

  • 約72坪

  • 比較的整形地

  • 公道約5m

  • 接道約10m

  • 住宅地

  • 駐車場2～3台

  • 生活利便性も比較的良好

という条件を想定します。

そこで、今回のシミュレーションでは土地価格をやや強めに評価し、

土地価格：約1,250万円

とします。

単純な坪単価では、

約17.4万円／坪

となります。

公示地価の平均水準だけを見ると高く感じるかもしれませんが、公示地価は標準地についての価格であり、実際の売買価格とは異なります。

今回のシミュレーションでは、土地の形状や道路条件なども考慮して設定しています。

建物の価格

次に建物を見てみます。

今回の建物は、

木造2階建て・約38坪・築12年

と想定します。

築12年であれば、中古住宅としては比較的建物価値を評価しやすい築年数です。

もちろん、新築時の価格がそのまま残っているわけではありません。

査定では、

  • 築年数

  • 建物の状態

  • 間取り

  • キッチン

  • 浴室

  • トイレ

  • 洗面設備

  • 外壁

  • 屋根

  • 給湯設備

  • リフォーム履歴

  • 日当たり

  • 駐車スペース

などを総合的に確認します。

今回の住宅は、築12年で大きな修繕を必要とせず、比較的きれいに維持されているものと想定します。

また、約38坪の4LDKということで、ファミリー向け住宅として使いやすい建物と考えます。

そこで、

建物価格：約1,050万円

とします。

土地＋建物の価格

ここまでのシミュレーションをまとめます。

土地：約1,250万円

建物：約1,050万円

単純に合計すると、

1,250万円＋1,050万円＝2,300万円

となります。

ただし、中古住宅の査定では、土地と建物を単純に合計するだけではありません。

実際には、

  • 住宅としての使いやすさ

  • 周辺の競合物件

  • 購入希望者の需要

  • 建物の状態

  • 市場での売れやすさ

なども考慮します。

査定シミュレーション価格

今回の条件を総合的に考えてみます。

想定物件

秋田市広面字土手下

土地：約72坪
建物：約38坪
築12年
木造2階建て
4LDK
公道約5m
駐車2～3台

土地・建物の価格に加えて、比較的築浅であることや、広面という住宅地としての需要を考慮します。

今回の査定シミュレーションでは、

約2,350万円

とします。

土地・建物を単純に合計した2,300万円に対し、中古住宅としての市場性を考慮して、少し上乗せしたイメージです。

 

📍 あなたの不動産はいくら？

今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。

実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。

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想定売出価格

実際に売却する場合、査定価格と売出価格を同じにする必要はありません。

今回の物件であれば、

想定査定価格

約2,350万円

想定売出価格

2,480万円前後

という設定も考えられます。

もちろん、実際には周辺で販売されている中古住宅との競合や、問い合わせ状況などを見ながら価格を調整していくことになります。

「最初から安く売る」のではなく、適正な価格帯を見極めながら販売することが重要です。

査定のポイント

今回の広面の中古住宅では、特に次のポイントが価格に影響すると考えられます。

① 広面という立地

広面は秋田駅方面へのアクセスや周辺の生活利便性などを考慮できる住宅エリアです。

実際の土地取引でも、2025年には広面で約87坪・2,200万円の土地取引が確認されています。

② 土地が約72坪

住宅用地として十分な広さがあり、駐車場や庭などを確保しやすい条件です。

③ 築12年

築30年、築35年の住宅と比較すると、建物としての価値を評価しやすい築年数です。

④ 建物約38坪

4LDK程度のファミリー向け住宅として、使いやすい広さを想定しています。

⑤ 駐車2～3台

秋田市では複数台の駐車スペースがあることが中古住宅選びの重要なポイントになります。

⑥ 道路条件

前面道路を公道約5m、接道約10mと想定しました。

車の出入りや駐車のしやすさも査定に影響するポイントです。

シミュレーションのまとめ

今回の条件では、次のような結果になりました。

項目 シミュレーション価格
土地 約1,250万円
建物 約1,050万円
土地＋建物 約2,300万円
査定シミュレーション価格 約2,350万円
想定売出価格 約2,480万円前後

今回の物件は、

「広面＋土地72坪＋建物38坪＋築12年」

という条件です。

築年数が比較的浅く、土地も十分な広さがあるため、今回のシリーズの中ではやや高めの査定価格となりました。

重要です！

今回の2,350万円という価格は、実際の売却価格を保証するものではありません。

あくまで、

「秋田市広面字土手下に、このような条件の中古住宅があったら？」

という前提で作成したシミュレーションです。

実際の不動産査定では、

  • 正確な所在地

  • 土地の形状

  • 間口

  • 接道状況

  • 境界

  • 建物の状態

  • リフォーム履歴

  • 周辺の成約事例

  • 現在の販売物件

  • 市場の需要

などを確認する必要があります。

そのため、実際の査定価格は今回のシミュレーションとは異なる場合があります。

秋田市の不動産査定シミュレーション

今回は、

秋田市広面字土手下

の中古住宅を取り上げました。

同じ「広面」でも、場所や道路条件、土地の形状、建物の築年数によって価格は大きく変わります。

だからこそ、不動産査定では地域だけでなく、一つひとつの物件条件を見ることが重要です。

このシリーズでは今後も、

「この地域・この条件なら、いくらくらい？」

という視点から、秋田市内のさまざまな地域を取り上げていきます。

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今回のようなシミュレーションではなく、

「実際に所有している土地はいくら？」

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査定をしたからといって、必ず売却する必要はありません。

まずは、ご自身の不動産が現在どのくらいの価値になるのかを知ることから始めてみませんか？

※本記事について

本記事は、秋田市の不動産価格について、一定の物件条件を設定して作成した不動産査定シミュレーションです。

特定の所有者から依頼を受けた査定事例ではありません。

実際の不動産査定価格・売却価格を保証するものではありません。

不動産の売却を検討される場合は、実際の物件を確認したうえで査定を行うことをおすすめします。

これまでの「秋田市不動産シュミレーション」の記事はこちら

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