秋田市山王五丁目の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地72坪・建物39坪・築20年【第12回】

秋田市山王五丁目の中古住宅・不動産査定シミュレーション

秋田市山王の中古住宅はいくらで売れる？

今回は、秋田市の中心エリアの一つである山王五丁目を想定して、中古住宅の不動産査定シミュレーションを行います。

「秋田市山王の土地はいくら？」

「山王の中古住宅はどのくらいで売れる？」

「土地と建物を合わせると査定価格はいくら？」

そんな疑問をお持ちの方に向けて、土地・建物それぞれの価格を考えながら、山王の中古住宅の査定価格をシミュレーションしてみます。

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今回の物件概要

今回は、次のような中古住宅を想定します。

項目	想定条件
所在地	秋田市山王五丁目
種類	中古一戸建て
土地面積	約72坪
建物面積	約39坪
築年数	築20年
構造	木造2階建て
間取り	5LDK
前面道路	公道・約6m
接道	約11m
土地形状	ほぼ整形地
駐車場	2～3台程度
用途地域	近隣商業地域を想定
建物状態	維持管理されている想定
設備	一般的な住宅設備
その他	日当たり・利便性ともに比較的良好と想定

※本記事は実際の売却依頼を受けた物件ではなく、山王五丁目周辺を想定した「不動産査定シミュレーション」です。実際の査定価格は、現地調査・建物状態・接道・法令・周辺成約事例などによって変わります。

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秋田市山王の土地相場は？

まずは、今回のシミュレーションで重要になる山王全体の土地相場を確認します。

2025年の山王の土地取引について、公開されている取引データでは、平均坪単価が約25万円～26万円前後となっています。

土地ドットコムでは、2025年の山王の土地取引8件の平均坪単価を25.25万円／坪としています。

また、別の取引データでは、2025年の山王の土地価格相場を25.9万円／坪としており、前年から上昇しているとされています。

ただし、山王はエリア内でも、

• 商業地域

• 近隣商業地域

• 住宅地

• 道路幅員

• 土地の形状

• 駅や官公庁への距離

• 事業用地としての利用可能性

などによって土地価格に大きな差があります。

実際、2025年の取引では、約69.6坪の土地が2,200万円、坪単価約31.6万円で取引された事例もあります。一方で、約87.7坪で2,200万円、坪単価約25万円の事例もあります。

つまり、

「山王だから坪単価○万円」と一律に考えることはできません。

ここが不動産査定の重要なポイントです。

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山王の土地価格をシミュレーション

今回の土地は、

約72坪

ほぼ整形地

公道約6m

接道約11m

駐車場2～3台

という条件を想定します。

山王全体の土地取引相場を参考にすると、今回の条件では、

土地単価：約28万円／坪

程度を一つの目安として考えてみます。

計算すると、

72坪 × 28万円 ≒ 2,016万円

となります。

今回のシミュレーションでは、土地の条件を比較的良好と考え、

土地価格：約2,050万円

とします。

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建物の価格

次に建物を見てみます。

今回の建物は、

木造2階建て・約39坪・築20年

と想定します。

中古住宅の場合、建物価格は築年数だけで決まるものではありません。

特に、

• 建物の状態

• 外壁・屋根

• キッチン

• 浴室

• トイレ

• 給湯設備

• 内装

• リフォーム履歴

• 間取り

• 日当たり

• 駐車スペース

などによって評価が変わります。

築20年であれば、築浅住宅ほどの建物価格は期待できませんが、適切に維持管理され、すぐに居住できる状態であれば、一定の建物価値を見込むことができます。

今回の建物は、

約39坪

築20年

木造2階建て

5LDK

比較的良好な維持状態

を想定します。

そのため、

建物価格：約750万円

とします。

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土地＋建物の価格

ここまでのシミュレーションをまとめます。

項目	想定価格
土地	約2,050万円
建物	約750万円
合計	約2,800万円

単純に土地と建物を合計すると、

約2,800万円

となります。

ただし、実際の中古住宅の売買では、土地価格と建物価格を単純に合計した金額が、そのまま成約価格になるとは限りません。

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査定シミュレーション価格

今回の条件では、

• 山王という立地

• 約72坪の土地

• ほぼ整形地

• 公道約6m

• 約11mの接道

• 駐車場2～3台

• 約39坪の住宅

• 築20年

• 5LDK

という点を総合的に評価します。

その結果、

想定査定価格

約2,800万円～2,950万円

と考えます。

今回のシリーズでは「少し高め」の査定を想定して、

想定査定価格：約2,900万円

とします。

 

📍 あなたの不動産はいくら？

今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。

実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。

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想定売出価格

査定価格と、実際に販売を開始する価格は必ずしも同じではありません。

今回の物件であれば、

想定査定価格

約2,900万円

↓

想定売出価格

3,080万円前後

という設定も考えられます。

もちろん、実際には周辺の販売物件、問い合わせ状況、内覧数、購入希望者の反応などを確認しながら価格を調整していくことになります。

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なぜ山王の中古住宅は土地価格が重要なのか？

中古住宅の査定では、築年数だけを見ると建物価格が低くなりやすくなります。

しかし、山王のように土地需要が見込めるエリアでは、

「建物」よりも「土地」の価値が売却価格を大きく左右するケースがあります。

今回も、

土地：約2,050万円

建物：約750万円

という想定です。

つまり、価格の中心は土地です。

そのため、

「築20年だから安い」

と単純に判断するのではなく、

土地の価値＋建物の状態＋立地条件

を総合的に見る必要があります。

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山王の不動産査定で確認したいポイント

① 土地の坪数

土地が広いほど単純に価格が高くなるとは限りませんが、住宅用地として使いやすい広さはプラス材料になります。

今回の72坪は、戸建住宅用地として比較的使いやすい広さを想定しています。

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② 前面道路

今回の前面道路は、

公道・約6m

としました。

道路幅員や接道状況は、住宅の建築や土地の使いやすさにも関係するため、査定では重要な確認項目です。

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③ 土地の形状

今回は、

ほぼ整形地

としています。

旗竿地や極端な不整形地と比較すると、建物配置や駐車場の計画がしやすく、一般的にはプラス材料になります。

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④ 建物の状態

築20年でも、建物の状態によって評価は大きく変わります。

例えば、

• 屋根を修繕している

• 外壁を塗装している

• キッチンを交換している

• 浴室を交換している

• 給湯器を交換している

• 内装をリフォームしている

などの場合は、査定にプラスとなる可能性があります。

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⑤ 山王という立地

山王は秋田市の中心的なエリアの一つです。

官公庁や事業所などが集まる地域であり、住宅だけでなく事業用地としての需要も考えられるエリアです。

実際に山王では、2025年にも住宅地・商業地の土地取引が確認できます。

また、2026年の地価公示では、山王三丁目の標準地について1㎡当たり58,100円という評価が確認されています。

ただし、これはあくまで特定の標準地の公的な評価であり、今回の中古住宅そのものの査定価格を示すものではありません。

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山王全体の相場を見てみると？

今回のシミュレーションでは、山王の土地相場を大まかに

25万円～30万円／坪程度

を一つの参考レンジとして考えました。

ただし、実際の取引では土地の面積・形状・道路・用途地域などによって価格差があります。

例えば、2025年の山王では、

約69.6坪 → 約2,200万円

という取引事例がある一方、

約87.7坪 → 約2,200万円

という取引事例もあります。

同じ「山王」でも坪単価が異なることが分かります。

したがって、不動産査定では、

山王の平均相場を見るだけではなく、その土地が「どのような土地なのか」を確認することが重要です。

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シミュレーションのまとめ

今回の条件をまとめると、

項目	内容
地域	秋田市山王五丁目
土地	約72坪
建物	約39坪
築年数	築20年
構造	木造2階建て
間取り	5LDK
前面道路	公道約6m
接道	約11m
土地	ほぼ整形地
土地想定価格	約2,050万円
建物想定価格	約750万円
想定査定価格	約2,900万円
想定売出価格	3,080万円前後

査定シミュレーションは、あくまで一定条件を設定した参考価格です。
実際の中古住宅の査定では、土地・建物の状態や道路、周辺の取引事例などを確認します。

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重要です！

今回の2,900万円という価格は、実際の物件を査定した価格ではありません。

あくまで、

「秋田市山王五丁目に、このような条件の中古住宅があったら？」

という条件を設定して算出した不動産査定シミュレーションです。

実際の査定では、

• 現地確認

• 土地の形状

• 接道状況

• 境界

• 建物の状態

• リフォーム履歴

• 周辺の販売状況

• 周辺の成約事例

• 用途地域

• 建ぺい率・容積率

• ハザード情報

• 市場の需要

などを確認して査定価格を決定します。

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※本記事について

本記事は、秋田市の不動産価格について、一定の物件条件を設定して作成した不動産査定シミュレーションです。

特定の所有者から依頼を受けた査定事例ではありません。

実際の不動産査定価格・売却価格を保証するものではありません。

不動産の売却を検討される場合は、実際の物件を確認したうえで査定を行うことをおすすめします。

 

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この記事の監修者

下村英也

行政書士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー

銀行員として14年間、住宅ローン・融資業務に従事。その経験を含め、30年以上にわたり創業・起業支援や不動産・相続に関する相談に携わる。

現在は、秋田県内の不動産査定・売却・相続不動産の相談などをサポートしている。