秋田市八橋本町3丁目の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地72坪・建物39坪・築27年【第13回】

秋田市八橋本町3丁目の中古住宅・不動産査定シミュレーション

「秋田市八橋の中古住宅はいくらくらいで売れる？」

「土地と建物を合わせると、どのくらいの価格になる？」

そんな疑問にお答えするため、今回は秋田市八橋本町3丁目の中古住宅をモデルに、不動産査定をシミュレーションしてみます。

もちろん、実際の査定では物件の状態や周辺環境、接道状況、リフォーム履歴などを現地で確認する必要があります。

そこで今回は、

「もし八橋本町3丁目に、このような条件の中古住宅があったら、どのくらいの価格になるのか？」

という想定で、土地と建物を分けて考えてみます。

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🏠 今回の物件概要

今回想定する中古住宅は、次のような物件です。

 

	秋田市八橋本町3丁目
種類	中古一戸建て
土地面積	約72坪
建物面積	約39坪
築年数	約27年
構造	木造2階建て
間取り	4LDK
前面道路	公道・幅員約5m
接道	約11m
用途地域	第1種住居地域を想定
土地形状	ほぼ整形地
駐車場	2～3台程度
状態	一定の維持管理がされている住宅を想定

※本記事は実際の売却依頼物件ではなく、八橋本町3丁目周辺の市場データ等を参考にした不動産査定シミュレーションです。

実際の査定価格は、物件の所在地、土地形状、道路条件、建物状態、リフォーム履歴などによって変わります。

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📍 八橋の不動産相場はどのくらい？

八橋と一言でいっても、八橋本町、八橋三和町、八橋イサノ、八橋大畑など、地区によって土地価格には違いがあります。

例えば、2026年の地価公示では、八橋本町3丁目の標準地が1㎡あたり7.41万円、坪単価では約24.5万円となっています。

また、2025年の八橋本町の土地取引事例では、約49.9坪の土地が1,300万円、坪単価約26.05万円という事例もあります。

一方、八橋イサノでは2024年に約63.5坪・1,300万円、坪単価約20.47万円の取引事例があり、八橋大畑では約42.4坪・750万円、坪単価約17.71万円の事例があります。

つまり、

「八橋だから坪○万円」

と単純に決めることはできません。

同じ八橋でも、

• 地区

• 前面道路

• 土地の形

• 間口

• 面積

• 周辺環境

• 用途地域

• 建物の状態

などによって価格は変わります。

今回のシミュレーションでは、これらを踏まえて価格を考えていきます。

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🌳 土地の価格

まずは土地から考えてみます。

今回の土地は、

約72坪

ほぼ整形地

公道5m

接道約11m

住宅地

という条件を想定しています。

八橋本町3丁目では、2026年の地価公示が約24.5万円／坪となっています。

単純に72坪×24.5万円とすると、

約1,764万円

となります。

ただし、地価公示はあくまで標準地についての価格です。

実際の売買では、道路条件や土地の形状、間口、周辺環境などによって価格が調整されます。

今回の土地は、

• 約72坪と住宅用地として使いやすい

• ほぼ整形地

• 公道に接している

• 接道約11m

• 駐車スペースを確保しやすい

という条件を想定しています。

そのため、今回のシミュレーションでは、

土地価格：約1,800万円

とします。

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🏠 建物の価格

次に建物を見てみます。

今回の建物は、

木造2階建て

約39坪

築27年

と想定します。

中古住宅の場合、築年数だけで建物価格を決めるわけではありません。

例えば、

• 建物の維持管理状態

• キッチン・浴室・トイレ

• 外壁・屋根

• 給湯設備

• 内装の状態

• リフォーム履歴

• 間取り

• 日当たり

• 駐車スペース

などによって評価は変わります。

築27年の木造住宅ですので、新築時と比べれば建物価値は大きく低下しています。

しかし、

「築27年＝建物価格0円」

というわけではありません。

一定の維持管理がされており、そのまま居住できる状態であれば、中古住宅としての価値を見込むことができます。

今回のシミュレーションでは、

建物価格：約500万円

とします。

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🏠＋🌳 土地＋建物の価格

ここまでのシミュレーションを合計します。

土地

約1,800万円

建物

約500万円

したがって、

土地＋建物＝約2,300万円

となります。

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💰 査定シミュレーション価格

今回の条件では、

土地：約1,800万円

建物：約500万円

合計：約2,300万円

というシミュレーションになりました。

ただし、実際の不動産売却では、

「査定価格＝そのまま売れる価格」

とは限りません。

市場の状況や買主からの反響、物件の状態などを考慮して、売出価格を設定する必要があります。

 

📍 あなたの不動産はいくら？

今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。

実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。

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📈 想定売出価格

今回の物件は、

• 八橋本町3丁目

• 土地約72坪

• 建物約39坪

• 築27年

• 公道約5m

• ほぼ整形地

• 駐車2～3台程度

という条件を想定しています。

そのため、査定シミュレーション価格を基準に、

想定売出価格：約2,480万円

と設定します。

査定価格より少し高めの価格から販売を開始し、市場からの反響を確認しながら価格を調整していく考え方です。

もちろん、実際には建物の状態や設備、リフォーム履歴などを確認したうえで売出価格を決定する必要があります。

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🔎 今回の査定ポイント

今回の物件で、特に価格に影響すると考えられるポイントを整理します。

① 八橋本町3丁目という立地

八橋本町は八橋の中でも土地価格を比較的高く評価しやすいエリアの一つです。

2026年の地価公示でも、八橋本町3丁目の標準地は約24.5万円／坪となっています。

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② 土地72坪

住宅用地として十分な広さがあり、建物・駐車場・庭などを配置しやすい土地を想定しています。

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③ ほぼ整形地

土地の形が使いやすいことは、住宅用地としてプラス要因になります。

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④ 公道5m

前面道路は公道約5mを想定。

接道条件が比較的良好で、住宅用地として利用しやすい土地と考えます。

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⑤ 建物39坪

4LDK・約39坪の住宅を想定しており、ファミリー層にも検討しやすい規模です。

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⑥ 築27年

築年数は建物価格に影響します。

一方で、建物の状態が良好であれば、土地だけではなく中古住宅として販売できる可能性があります。

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⚠️ 重要です！

今回の価格は、

実際の不動産査定ではありません。

八橋本町3丁目に、

「土地72坪・建物39坪・築27年」

という条件の中古住宅があった場合を想定した、不動産査定シミュレーションです。

実際の査定では、

• 建物の状態

• 雨漏り

• シロアリ

• 屋根・外壁

• 水回り設備

• リフォーム履歴

• 土地の形状

• 境界

• 道路との接道状況

• 上下水道

• 都市計画・用途地域

• 周辺の成約事例

などを確認する必要があります。

そのため、実際の査定価格が今回のシミュレーション価格と同じになるとは限りません。

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📊 シミュレーションまとめ

項目	シミュレーション価格
土地	約1,800万円
建物	約500万円
土地＋建物	約2,300万円
想定売出価格	約2,480万円

今回のモデルケースでは、

査定シミュレーション価格：約2,300万円

想定売出価格：約2,480万円

としました。

八橋本町の土地価格は、実際の取引事例や地価公示を見ると比較的高い水準にありますが、八橋全体では地区による価格差も見られます。

査定シミュレーションは、あくまで一定条件を設定した参考価格です。
実際の中古住宅の査定では、土地・建物の状態や道路、周辺の取引事例などを確認します。

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※本記事について

本記事は、秋田市の不動産価格について、一定の物件条件を設定して作成した不動産査定シミュレーションです。

特定の所有者から依頼を受けた査定事例ではありません。

実際の不動産査定価格・売却価格を保証するものではありません。

不動産の売却を検討される場合は、実際の物件を確認したうえで査定を行うことをおすすめします。

 

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この記事の監修者

下村英也

行政書士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー

銀行員として14年間、住宅ローン・融資業務に従事。その経験を含め、30年以上にわたり創業・起業支援や不動産・相続に関する相談に携わる。

現在は、秋田県内の不動産査定・売却・相続不動産の相談などをサポートしている。