秋田市御野場新町2丁目の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地60坪・建物40坪・築35年【第21回】

秋田市御野場新町2丁目の中古住宅・不動産査定シミュレーション

🏠 秋田市御野場の中古住宅はいくらで売れる？

今回は、秋田市御野場新町2丁目をモデルケースとして、中古住宅の不動産査定をシミュレーションします。

「御野場の中古住宅なら、土地と建物を合わせてどのくらい？」

「築35年の住宅でも売れる？」

「土地60坪なら、土地だけでどのくらいの価値がある？」

そんな疑問をイメージしながら、土地価格・路線価・実際の取引事例・建物の状態などを参考に、おおよその査定価格を考えてみます。

⚠️ 今回の物件は実際のお客様から査定依頼を受けた物件ではありません。

秋田市御野場新町2丁目に、以下の条件の住宅があると仮定した**「不動産査定シミュレーション」**です。

実際の査定価格は、現地確認や建物の状態、土地の形状、道路条件などによって変わります。

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🏠 今回の物件概要

項目 想定条件
📍 所在地 秋田市御野場新町2丁目
🏡 種類 中古住宅
🌳 土地 約60坪
🏠 建物 約40坪
📅 築年数 約35年
🏗 構造 鉄骨造2階建て
🛣 前面道路 公道・約5.0m
📐 接道 約10m
🏘 用途地域 第一種低層住居専用地域
📊 建ぺい率 50％
📊 容積率 80％
🚗 駐車場 2台程度
📐 土地形状 ほぼ整形地

今回は、住宅地として利用しやすい60坪の土地に、40坪の鉄骨造住宅が建っているケースを想定します。

📍 秋田市御野場の土地相場は？

まず、土地の相場から見ていきます。

2025年の国土交通省の取引価格情報をもとにしたデータでは、秋田市御野場で、

270㎡（約81.7坪）・1,100万円

という土地取引事例があります。

坪単価にすると、

約13.47万円／坪

です。

この取引は、ほぼ長方形の土地で、前面道路は市道9m、第一種低層住居専用地域、建ぺい率50％・容積率80％という条件でした。今回の想定物件と比較する際にも参考になる事例です。

一方、御野場の2025年の土地相場についても、約13.5万円／坪というデータが確認されています。

🛣️ さらに「路線価」も確認します

不動産査定では、実際の取引価格だけでなく、路線価などの公的な価格指標も確認します。

国税庁の令和8年分財産評価基準書では、**御野場新町2丁目は「路線価図40079」**の対象となっています。

国税庁の路線価図は、道路ごとに1㎡当たりの価格が表示されています。

例えば、

「300D」

と表示されていれば、1㎡当たり30万円という意味です。

国税庁も、路線価図について「1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示」すると説明しています。

国税庁・令和8年分 秋田市路線価図・町丁名索引

💡 路線価は「売買価格」ではありません

ここは非常に重要です。

相続税路線価＝実際に売れる価格

ではありません。

路線価は主に相続税・贈与税の評価に利用される公的な価格指標です。

そのため、不動産査定では、

路線価だけで売却価格を決めるのではなく、

  • 路線価

  • 公示地価

  • 実際の取引事例

  • 現在の売出事例

  • 土地の形状

  • 前面道路

  • 接道状況

  • 周辺環境

  • 住宅需要

などを総合的に確認します。

📊 御野場の路線価水準も参考にする

御野場については、相続税路線価を坪単価に換算したデータとして、約10.4万円／坪という水準も確認できます。

これを㎡単価に直すと、おおよそ

約3.15万円／㎡

です。

ただし、これは御野場全体を参考にした数字であり、御野場新町2丁目のすべての道路が同じ路線価という意味ではありません。

実際の査定では、対象物件が接している道路の路線価を確認する必要があります。

この点も、査定を行ううえでは非常に重要です。

🌳 土地60坪の価格を考えてみる

今回の土地は、

約60坪

です。

御野場では2025年に約13.47万円／坪の土地取引事例があります。

単純にこの坪単価を当てはめると、

13.47万円 × 60坪

＝

約808万円

となります。

ただし、今回の土地は、

✅ ほぼ整形地
✅ 公道約5m
✅ 接道約10m
✅ 第一種低層住居専用地域
✅ 住宅地
✅ 駐車場2台程度

という条件を想定しています。

そこで、周辺取引事例や土地条件を総合的に考慮し、

🌳 土地価格：約850万円

とシミュレーションします。

🏠 建物の価格

次に建物を考えます。

今回の建物は、

鉄骨造2階建て・約40坪・築35年

です。

築35年になると、建物の価格は新築時から大きく下がります。

ただし、

🏗 鉄骨造
🔧 維持管理状態
🏠 間取り
🚿 水回り
🛠 リフォーム履歴
🏡 外壁・屋根
🚗 駐車スペース

などによって評価は変わります。

特に、築35年でも建物の状態が良く、すぐに居住できる状態であれば、一定の建物価値を見込める可能性があります。

今回のシミュレーションでは、

🏠 建物価格：約450万円

とします。

💰 土地＋建物の価格

ここまでをまとめます。

項目 シミュレーション価格
🌳 土地 約850万円
🏠 建物 約450万円
💰 土地＋建物 約1,300万円

したがって、今回のモデルケースでは、

💰 査定シミュレーション価格：約1,300万円

とします。

 

📍 あなたの不動産はいくら？

今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。

実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。

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📈 想定売出価格

査定価格と売出価格は、必ずしも同じではありません。

今回の条件では、

査定シミュレーション価格：約1,300万円

としました。

一方、販売開始時には市場の反応を見ることも考え、

🔴 想定売出価格：1,380万円前後

とする方法も考えられます。

もちろん、これはあくまでシミュレーションです。

実際の売出価格は、

  • 建物の状態

  • リフォーム履歴

  • 設備の状態

  • 日当たり

  • 土地の形状

  • 駐車台数

  • 周辺の競合物件

などを確認して決める必要があります。

🔎 今回の査定ポイント

📍 ① 御野場新町2丁目という立地

今回の想定地域は、秋田市御野場新町2丁目です。

御野場周辺の取引事例を見ると、住宅地として一定の取引が行われています。

🌳 ② 土地60坪

60坪という土地面積は、戸建住宅用地として検討しやすい広さです。

土地そのものの価値が、今回の査定価格を支える大きな要素になります。

🛣️ ③ 前面道路5m

今回の想定では、

公道・約5m

としています。

道路幅員や接道状況は、土地査定では重要なポイントです。

📐 ④ ほぼ整形地

土地の形が極端に細長かったり、旗竿地だったりすると、同じ60坪でも評価が変わることがあります。

今回は「ほぼ整形地」と設定しているため、土地の利用効率は比較的良いと考えます。

🏗️ ⑤ 鉄骨造

今回の特徴は、

鉄骨造・築35年

という点です。

築年数だけで建物価格をゼロとするのではなく、建物の状態や維持管理状況を確認する必要があります。

🔨 ⑥ リフォーム履歴

もし、

  • キッチン交換

  • 浴室交換

  • トイレ交換

  • 外壁塗装

  • 屋根修繕

  • 内装リフォーム

などが行われていれば、購入希望者から見た評価が変わる可能性があります。

📊 御野場新町の実際の取引事例

ここでもう一つ参考になる事例があります。

2025年、御野場新町では、

土地270㎡（約81.7坪）
建物140㎡（約42.4坪）
1994年築
木造住宅

が、

1,100万円

で取引されています。

今回のシミュレーション物件は、

土地60坪・建物40坪・築35年・鉄骨造

です。

そのため、単純比較はできませんが、

「御野場新町で実際に中古住宅の取引が行われている」

という点は、査定を考えるうえで重要な材料になります。

⚠️ 路線価だけで査定価格を決めない理由

不動産査定では、

「路線価が○万円だから、売却価格も○万円」

という計算にはなりません。

例えば、同じ路線価の道路に面した土地でも、

🏠 整形地
🏠 旗竿地
🏠 間口が狭い土地
🏠 道路との高低差がある土地
🏠 日当たりの良い土地
🏠 建築条件に問題がある土地

では、実際の市場価値が変わります。

だからこそ、

路線価＋取引事例＋土地条件＋建物状態

を総合的に見ることが大切です。

📝 今回のシミュレーションまとめ

今回の設定は、

📍 秋田市御野場新町2丁目

🌳 土地：約60坪

🏠 建物：約40坪

🏗 鉄骨造2階建て

📅 築：約35年

🛣 前面道路：約5m

という中古住宅です。

今回のシミュレーションでは、

項目 価格
🌳 土地 約850万円
🏠 建物 約450万円
💰 査定シミュレーション価格 約1,300万円
🔴 想定売出価格 約1,380万円

としました。

ただし、実際の査定では現地確認が必要です。

📍 あなたの不動産はいくら？

今回の記事は、

「御野場新町2丁目に、この条件の中古住宅があったら？」

という想定で作った査定シミュレーションです。

実際の不動産は、同じ御野場でも、

📍 場所
📐 土地の形
🛣 道路
🏠 建物の状態
🔨 リフォーム履歴
🚗 駐車台数

によって価格が変わります。

「自分の家はいくら？」

「土地だけならいくら？」

「相続した実家はいくら？」

そんな疑問があれば、まずは現在の不動産価値を確認してみませんか？

📍 あなたの不動産はいくら？

今回の記事は、川元開和町の条件を設定したシミュレーションです。

もし、

「自分の土地はいくら？」

「川元の家ならいくらで売れる？」

「相続した実家の価値を知りたい」

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⚠️ 本記事について

本記事は、特定のお客様から査定依頼を受けた実際の物件ではなく、秋田市御野場新町2丁目をモデル地域として、一定の条件を設定して作成した不動産査定シミュレーションです。

路線価・公的な価格指標・取引事例等を参考にしていますが、実際の査定価格や売却価格を保証するものではありません。

実際の査定では、現地調査、土地の形状、接道状況、建物の状態、権利関係、周辺の販売状況などを総合的に確認します。

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