秋田市山手台の中古住宅・不動産査定シミュレーション｜土地70坪・建物36坪・築22年【第24回】
秋田市山手台の中古住宅・不動産査定シミュレーション
「秋田市山手台の中古住宅はいくらくらいで売れる？」
今回は、秋田市山手台に中古住宅があると仮定して、土地・建物の条件を設定し、不動産査定をシミュレーションします。
※実際のお客様の物件ではなく、一定の条件を設定した参考シミュレーションです。
🏠 今回の物件概要
| 項目 | 想定条件 |
|---|---|
| 📍 所在地 | 秋田市山手台 |
| 🏡 種類 | 中古住宅 |
| 🌳 土地 | 約70坪 |
| 🏠 建物 | 約36坪 |
| 📅 築年数 | 築22年 |
| 🧱 構造 | 木造2階建て |
| 🛣️ 前面道路 | 市道・約6m |
| 🚗 駐車場 | 2～3台 |
| 📐 土地形状 | ほぼ整形地 |
🌳 秋田市山手台の土地相場
山手台の土地取引データでは、過去の取引全体で、
約6.34万円／坪
という平均値があります。
一方、近年の取引事例では、2020年に約75.6坪の土地が750万円、約9.92万円／坪で取引された事例もあります。
山手台は、土地の大きさや形状、道路条件などによって価格差が出やすいため、単純な平均坪単価だけでは判断できません。
今回の土地は、
約70坪・ほぼ整形地・市道6m
という条件を想定します。
そのため、今回のシミュレーションでは、
🌳 土地価格：約650万円
とします。
🛣️ 山手台の路線価は？
ここは少し注意が必要です。
国税庁の令和8年分「秋田市 町丁名索引」では、路線価地域として掲載されていない町・大字については、路線価方式ではなく評価倍率表を確認するよう案内されています。
山手台についても、今回確認した範囲では、通常の路線価図から「○万円／㎡」という路線価を直接示すことができません。
したがって、
📌 山手台は「路線価○万円」と単純に表示せず、評価倍率表を確認する地域として扱います。
不動産査定では、路線価だけでなく、
実際の取引価格・土地の形状・道路・立地・周辺需要
などを総合的に判断することが重要です。
🏠 建物の価格
今回の建物は、
木造2階建て・約36坪・築22年
と想定します。
築22年の中古住宅では、
🔨 建物の状態
🚿 水回り設備
🏠 外壁・屋根
🔧 リフォーム履歴
📐 間取り
🚗 駐車台数
などによって評価が変わります。
今回は比較的状態が良く、すぐに住める住宅を想定し、
🏠 建物価格：約550万円
とします。
💰 土地＋建物の価格
| 項目 | 想定価格 |
|---|---|
| 🌳 土地 | 約650万円 |
| 🏠 建物 | 約550万円 |
| 💰 合計 | 約1,200万円 |
今回の条件では、
査定シミュレーション価格：約1,200万円
とします。
販売開始時には、価格交渉なども考慮して、
🏷️ 想定売出価格：約1,280万円
程度からスタートする方法も考えられます。
📍 あなたの不動産はいくら？
今回は上記の条件で査定シミュレーションを行いました。
実際の不動産は、土地の形状・道路・建物の状態・立地などによって価格が変わります。
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🔎 山手台の査定ポイント
📍 立地
山手台の中でも場所によって評価は変わります。
🛣️ 道路
今回のような市道6mは、土地利用のしやすさを考えるうえでプラス材料です。
📐 土地形状
整形地であれば、土地を有効に利用しやすくなります。
🏠 建物状態
築22年でも、維持管理やリフォーム状況によって評価は変わります。
🚗 駐車場
2～3台確保できる住宅は、秋田市の中古住宅市場では検討しやすい条件です。
📊 山手台の中古住宅取引も参考に
山手台では、2025年に、
土地約66.6坪・建物約25.7坪・2013年築・木造住宅
が、
1,700万円
で取引された事例があります。
前面道路は市道6mでした。
今回の物件とは築年数や建物面積などが異なるため単純比較はできませんが、山手台で実際に中古住宅の取引が行われていることは、査定を考えるうえで参考になります。
📋 今回のシミュレーションまとめ
📍 秋田市山手台
🌳 土地：約70坪
🏠 建物：約36坪
📅 築22年
🛣️ 市道・約6m
💰 査定シミュレーション価格：約1,200万円
🏷️ 想定売出価格：約1,280万円
⚠️ 重要です！
今回の価格は、実際の物件を調査した査定価格ではありません。
実際の不動産価格は、
土地の形状・道路・建物の状態・リフォーム履歴・周辺の取引事例・市場動向
などによって変わります。
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